2014年度中國房地產(chǎn)年終報(bào)告

　　一、交易市場(chǎng)走勢(shì)前低后高。伴隨中國經(jīng)濟(jì)增幅下行的態(tài)勢(shì)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在上半年處于相對(duì)冷峻、冷清和觀望的狀況。下半年趨好并在第四季度夯實(shí)底部，走入穩(wěn)定，交易回暖，信心提升。11月份全國房地產(chǎn)銷銷面積和銷售金額均創(chuàng)年內(nèi)月度最高水平。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額可超9.7萬億元，同比增長在12%左右，雖比去年回落七、八個(gè)百分點(diǎn)，但仍然傲視中國各個(gè)產(chǎn)業(yè)。商品房銷售面積應(yīng)在12億平方米上下，僅比2013年低1億平方米，仍處高位運(yùn)行。如作過去五年中期分析，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于上升通道中，毫無崩盤跡象。

　　二、調(diào)控政策去行政化。讓市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮資源配置的決定性作用，己成為經(jīng)濟(jì)政策決策的指導(dǎo)思想。政策重點(diǎn)已從房價(jià)走向保障房，特別是棚戶危房舊區(qū)改造;調(diào)控責(zé)任已從中央走向地方，賦予地方依據(jù)本地實(shí)際狀況調(diào)整政策的更多權(quán)限。不要求地方政府制定年度房價(jià)控制目標(biāo)并向國務(wù)院立軍令狀，不分解保障房建設(shè)配售年度硬性指標(biāo)并允許各地創(chuàng)新內(nèi)容措施，不擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍并將其納入全國人大職責(zé)范圍，不追責(zé)地方政府放松放購限貸政策并允許應(yīng)地制宜創(chuàng)新內(nèi)容，不立即全國范圍全面復(fù)蓋地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)籍登記和房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)并做出組織和法律基礎(chǔ)準(zhǔn)備，不阻止房地產(chǎn)企業(yè)兼并、上市、增發(fā)、發(fā)債、海外融資并實(shí)現(xiàn)降準(zhǔn)、降息。

　　三、城市、企業(yè)間差異顯著高度分化。一榮俱榮，一損俱損，無差別少差別的產(chǎn)業(yè)狀況不復(fù)存在。不同城市間，不同企業(yè)間，不同項(xiàng)目間，同一城市不同區(qū)域間、企業(yè)間、項(xiàng)目間，同一企業(yè)不同區(qū)域、不同項(xiàng)目間，出現(xiàn)分化落差甚至冰火兩重天，似乎正在成為新常態(tài)。萬科、綠地、萬達(dá)、恒大等中國領(lǐng)頭大型房企繼續(xù)擴(kuò)大其市場(chǎng)份額，全面完成其年初制定的銷售指標(biāo)，中小型房企購地能力不斷下降，僅依靠官商關(guān)系和銀行貸款而獲得發(fā)展機(jī)遇的模式不復(fù)存在。

　　四、商品房市場(chǎng)價(jià)格總體趨穩(wěn)微幅下滑。全年各地商品房連續(xù)多個(gè)月價(jià)格指數(shù)連續(xù)下跌，房價(jià)環(huán)比降幅進(jìn)一步收窄。國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有67個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有58個(gè)。但是應(yīng)該清醒的看到，現(xiàn)在公告的房價(jià)下跌都是指各個(gè)城市的均價(jià)下跌。而實(shí)際情況是，各個(gè)城市的新建商品住宅供應(yīng)和成交區(qū)位不斷外移，中心城區(qū)供應(yīng)量非常小。雖然均價(jià)下跌，但并不一定表示同一區(qū)域房價(jià)現(xiàn)在比一年以前有所回落。二手房交易普遍存在實(shí)際交易價(jià)格高于登記交易價(jià)格的情況，這種因?yàn)橐?guī)避稅費(fèi)的做法，導(dǎo)致我們?cè)诮y(tǒng)計(jì)上出現(xiàn)價(jià)格下滑的表現(xiàn)。

　　五、土地供應(yīng)面積減少價(jià)格繼續(xù)上升。今年各地土地供應(yīng)面積和成交面積均有一定程度的下行。但土地出讓金總收入依然增長，表現(xiàn)為土地價(jià)格(總量和單價(jià))持續(xù)上漲。2014年北京和上海的土地出讓金總收入會(huì)高于2013年，但土地成交面積都有較大幅度的回落。下半年各地單價(jià)和總價(jià)的“地王”頻現(xiàn)，源于政府加大推地力度和頻度，加大住宅和中心城區(qū)土地的供應(yīng)量。一批開發(fā)商因?yàn)橥恋貎?chǔ)備量的減少，也需要入市購地。另有一些企業(yè)看準(zhǔn)土地供應(yīng)量每年都只減不增的長趨勢(shì)，認(rèn)準(zhǔn)土地資產(chǎn)的稀缺性和房屋市場(chǎng)的增值性。

　　六、商品房庫存在可以接受的范圍內(nèi)。當(dāng)前中國老百姓在商品住房市場(chǎng)上購房，80%購買的都是期房(交房期限一般是兩年左右)，只有20%購買的是現(xiàn)房(主要是別墅、高檔公寓、大戶型住房等)。這種現(xiàn)象表明我國商品住房直到今天依然是總體供不應(yīng)求。當(dāng)然這種總體上的供不應(yīng)求和部分城市階段周期性的供過于求是交織在一起的。現(xiàn)在輿論媒體上所講的庫存絕大多數(shù)都是虛假性的庫存：指的是政府批準(zhǔn)銷售、正在建設(shè)施工、未經(jīng)竣工驗(yàn)收、未實(shí)現(xiàn)銷售的商品房屋。真正的庫存是待售商品房(國家統(tǒng)計(jì)局2013年開始頒布)到今年11月底共有59795萬平方米，全是現(xiàn)房庫存。其中住宅待售面積39332萬平方米，辦公樓待售面積2425萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積11412萬平方米。上述待售商品房在沒有后續(xù)庫存的情況下需要半年消化時(shí)間。這個(gè)數(shù)量并不嚴(yán)重，更不可怕。這個(gè)數(shù)量還包括開發(fā)企業(yè)并不打算現(xiàn)在就實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)銷售的那一部分商品房(相當(dāng)一部分作為長期持有經(jīng)營的戰(zhàn)略資產(chǎn)，當(dāng)然存在避稅因素的長期持有。)

　　七、2015年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)期待向好。2014年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)情況是四季度比三季度好，下半年比上半年好。造成這一局面的原因是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控走向去行政化和寬松：限購逐步取消，鼓勵(lì)貸款優(yōu)惠，降低準(zhǔn)備金率和銀行利率，提高普通商品房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、公積金貸款調(diào)整、契稅補(bǔ)貼等。這些政策有望在2015年繼續(xù)貫徹并更加落地。進(jìn)入11、12兩個(gè)月，各地特別是一線和二線城市市場(chǎng)有效需求得到明顯釋放，市場(chǎng)交易量明顯放大。這張勢(shì)頭至少延續(xù)到明年一季度。政策支撐、金融支撐和需求支撐是2015年中國房地產(chǎn)發(fā)展的外部環(huán)境。2015年，房地產(chǎn)投資的增幅可能還會(huì)有所下跌，但再怎么下跌，也是正增長而不是負(fù)增長，也依然會(huì)保持中國各個(gè)產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的投資高增長。2015年房市向好，主要表現(xiàn)在市場(chǎng)成交規(guī)模上而不是房價(jià)上。不會(huì)出現(xiàn)像過去幾年的那種價(jià)格暴漲，也不會(huì)出現(xiàn)房價(jià)的劇烈下跌，房價(jià)總體是穩(wěn)定的。但是房價(jià)上漲依然是趨勢(shì)性的現(xiàn)象。

　　2014年全國房地產(chǎn)下半年月度數(shù)據(jù)

　　(投資、建設(shè)、銷售、指數(shù))

　　2014年全國房地產(chǎn)月度累計(jì)數(shù)據(jù)

　　(投資、建設(shè)、銷售)