導讀：日前，北京城市總體規(guī)劃已經(jīng)審定，并將上報中央。規(guī)劃方案提出，北京將構建“一核一主一副、兩軸多點一區(qū)”的城市空間結構，這意味著中央政務區(qū)或將浮出水面。中央政務區(qū)若設立，不管對北京城市定位還是首都功能都將帶來不可估量的影響，北京和首都功能可能會實現(xiàn)區(qū)隔，也會出現(xiàn)3個很大的投資機會。
5月17日，北京市委十一屆十四次全會研究討論《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2030年)(送審稿)》，總體規(guī)劃已經(jīng)審定，將送報黨中央和國務院。根據(jù)規(guī)劃，北京將構建“一核一主一副、兩軸多點一區(qū)”的城市空間結構。
這意味著，北京的規(guī)劃和城市格局將發(fā)生重大變化，許多分析認為，中央政務區(qū)呼之欲出。如果中央政務區(qū)成立，將不僅使北京和首都的功能定位更加明確，并實現(xiàn)一定程度的區(qū)隔，也更意味著新的投資機會。
01 中央政務區(qū)呼之欲出
盡管從公開報道來看，北京城市總體規(guī)劃的送審稿似乎并沒有“中央政務區(qū)”的表述，但從北京中心城六區(qū)的城市功能新的表述，可以推測出，中央政務區(qū)的規(guī)劃。
對于北京中心城六區(qū)，總體規(guī)劃是這樣表述的：
東城、西城等北京核心區(qū)將以政治、文化、國際交往中心為主導功能，有歷史文化名城保護的重點地區(qū)等定位。
海淀、石景山等北京西北部地區(qū)將以科技創(chuàng)新、文化中心為主導功能。其中，海淀區(qū)應建設為具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心核心區(qū)，石景山區(qū)應建設為國家級產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展示范區(qū)等。
以朝陽區(qū)東部、北部地區(qū)為主的北京東北部將強化國際交往職能，成為國際一流的商務中心區(qū)以及各類活動的承載地等。
豐臺區(qū)、朝陽區(qū)南部等北京南部地區(qū)將以保障首都核心功能的城市服務為主導功能。豐臺區(qū)應建設成為首都高品質生活服務供給的重要保障區(qū)及對外交通樞紐等，朝陽區(qū)南部則被定義為重要的菜籃子供應基地、傳統(tǒng)工業(yè)改造升級示范區(qū)。
另外，我們注意到，總體規(guī)劃方案的“送審稿”比之前公示的“草案”增加了“一核、一區(qū)”的表述。今年3月份公示的北京總體規(guī)劃方案的“草案”的提法是，北京要建設“一主一副、兩軸多點”，其具體內容是：一主一副、兩軸多點。到了這次“送審稿”則變成了12個字：“一核一主一副、兩軸多點一區(qū)”。
而且“一核”放在“一主、一副”之前，顯然比后兩者更重要。對于當中的“一核”具體指是什么，當下主要有兩種觀點。一種觀點認為是以北京為首的世界城市群，另一種觀點則認為是以東城、西城兩區(qū)合并而成的中央政務區(qū)。
上述北京城市總體規(guī)劃把北京主城區(qū)分為了“中部核心區(qū)”、西北、東北和南部四大區(qū)域�？傮w規(guī)劃提出的“一核一主一副、兩軸多點一區(qū)”， “一核”是指“首都功能核心區(qū)”，而核心功能區(qū)就是指東城和西城這兩個核心區(qū)。
根據(jù)總體規(guī)劃，方案對東城、西城區(qū)的表述正是“東城、西城等北京核心區(qū)”。我們更傾向于，“一核”可能就是“東城、西城合并成為的中央政務區(qū)”。而且從上面的功能定位來看，東城區(qū)、西城區(qū)從功能上就已經(jīng)具有事實上的中央政務區(qū)的概念。
對于設立中央政務區(qū)的意義，方正證券首席經(jīng)濟學家任澤平認為至少體現(xiàn)在兩個方面：
其一，進一步加強千年古都的保護與傳承。
其二，理清北京作為首都和一級地方政府之間的內在矛盾，有利于加快非首都功能疏解、治理北京大城市病，以及促進京津冀協(xié)同發(fā)展。
02 雄安納入北京規(guī)劃?已經(jīng)辟謠
5月17日的北京市委十一屆十四次全會上，北京市委書記郭金龍指出，要不斷完善城市體系。構建“一核一主一副、兩軸多點一區(qū)”的城市空間結構，目的就是改變單中心聚集、城市“攤大餅”的發(fā)展模式。
即將上報黨中央國務院的北京市總體規(guī)劃版本比之前的草案，除了增加了“一核”，還多出來“一區(qū)”。
有媒體和專家言之鑿鑿分析，“一區(qū)”應該就是指雄安新區(qū)。因為在3月份的草案中還沒有這個概念，在雄安新區(qū)設立后，北京的新規(guī)劃就在增加了“一區(qū)”。而中央對雄安新區(qū)的定位就是作為北京非首都核心功能疏解的集中承載地。
比如，中國社科院城市所研究員牛鳳瑞認為，雄安新區(qū)是一個重要的變量，北京的城市規(guī)劃需要與京津冀發(fā)展規(guī)劃，以及雄安新區(qū)的規(guī)劃一致，北京的城市空間格局就不可能不考慮雄安新區(qū)。
值得注意的是，4月10日，北京市委書記郭金龍表示，要把支持雄安新區(qū)建設作為北京自己分內的事，以實際行動支持新區(qū)建設。5月17日，他再次強調，把支持雄安新區(qū)建設當成自己的事，形成與北京中心城區(qū)、城市副中心功能分工、錯位發(fā)展的新格局。郭金龍這兩次意味深長，這也可能令分析人士強化了“一區(qū)”就是雄安新區(qū)的判斷。
不過，今天下午，媒體解讀“一區(qū)”是指雄安新區(qū)的信息被辟謠了!《北京日報》援引北京城市規(guī)劃總體方案稱，“一區(qū)”是指“生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)”，包括門頭溝區(qū)、平谷區(qū)、懷柔區(qū)、密云區(qū)、延慶區(qū)，以及昌平區(qū)和房山區(qū)的山區(qū)，是京津冀協(xié)同發(fā)展格局中西北部生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的重要組成部分。
03 中央政務區(qū)若成真，將怎么影響北京?
如果北京東城和西城區(qū)合并成“中央政務區(qū)”的分析成真，那它將給北京帶來什么影響?
第一，“中央政務區(qū)”可能是北京城市功能本輪調整的終極大招。在這一輪調整中，通州副中心打頭陣，雄安新區(qū)為中軍，這兩個“千年大計”的推出只有一個終極目標——為“中央政務區(qū)”接生，讓北京的城市功能和首都功能各自歸位，在某種程度上實現(xiàn)分離。
第二，“中央政務區(qū)”不僅僅是地理概念，更可能是行政區(qū)劃概念。未來會有專門的管理機構，直接隸屬中央。中央政務區(qū)的職能不是為了發(fā)展經(jīng)濟，也不會有GDP考核，而是為了保障中央的行政職能，提高行政效率以及國際交往能力。
第三，中央各大部委可能會向“中央政務區(qū)”集中，以提高辦事效率。此前對雄安新區(qū)是“副都”、或者“遷都”的猜測就完全落空了。
第四，為了控制中央政務區(qū)的人口，不排除區(qū)域內會適當減少中小學、幼兒園的數(shù)量，而且會提高入學門檻，主要為中央機構的員工家屬服務。區(qū)域內的大企業(yè)、高等院校也會首先被遷移走，建筑密度、人口密度都會下降，空心化會比較嚴重，甚至商品房也會逐步淡出，數(shù)量大減。
第五，由于政策的不確定性，中央政務區(qū)內的商品房的價格會受到影響。如果上述的義務教育階段入學門檻大幅提升，則將會對房價帶來一定的負面影響。
第六，中央政務區(qū)內歷史文物和古跡眾多，文物保護力度會進一步強化，此外，禮儀性的場所會增加。
04 中央政務區(qū)的3大投資機會
新的北京城市規(guī)劃和中央政務區(qū)的形成，會出現(xiàn)怎樣的投資機會?這是企業(yè)和市場比較關心的話題。
綜合多家券商和分析機構觀點，我們認為機會主要集中在三大領域和板塊：生態(tài)環(huán)保、交通基建和地產(chǎn)。
1. 生態(tài)環(huán)保
空氣污染、水質污染等是北京乃至整個京津冀地區(qū)面臨的突出問題，生態(tài)環(huán)境治理是中央政務區(qū)的重點工作。
無論是作為中心城區(qū)的城六區(qū)，還是北京城市副中心，甚至雄安新區(qū)都強調要建設國際一流和諧宜居之都，這將帶來生態(tài)環(huán)保領域的投資機會。而從北京城市總體規(guī)劃方案公布的指標來看，對于綠色城市、環(huán)保治理等均有明確的要求。
我們留意到，草案提出，2020年PM2.5年均濃度控制在56微克/立方米左右，2030年達到國家標準35微克/立方米左右;而2016年則為平均73微克/立方米左右。
因此，未來幾年北京地區(qū)的環(huán)保治理力度將會顯著加強。在這個部分，不僅是北京，整個京津冀地區(qū)的環(huán)保治理都將面臨較大的投資機會。
2. 基礎設施和交通運輸
交通是制約京津冀協(xié)同發(fā)展的瓶頸，也是政策率先推動的重點。交通一體化不僅是推進京津冀協(xié)同發(fā)展的基礎，也將是建設中央政務區(qū)的重要任務。北京大城市病治理、中央政務區(qū)的非首都功能疏解、通州副中心建設、通州與廊坊北三縣乃至天津武清統(tǒng)一規(guī)劃等，均依賴交通一體化先行。
隨著城市布局的大幅度調整以及產(chǎn)業(yè)的搬遷轉移，必然會帶來城市基建需求的大幅提升。以軌道交通為例，《北京城市總體規(guī)劃(2016年—2030年)(草案)》明確提出，2020年軌道交通里程要達到1000公里左右，而2016年末軌道交通運營線路長度為574公里，相當于具有74%的增長空間。
3. 地產(chǎn)
中央政務區(qū)設立將進一步推進非首都功能疏解、城市更新改造等，因“留白增綠”、古都保護、城市宜居性增強等，現(xiàn)有地產(chǎn)將更加稀缺。通州副中心建設將帶動通州區(qū)、廊坊北三縣乃至天津武清經(jīng)濟社會發(fā)展，特別是通州副中心將引入優(yōu)質公共服務資源，土地有望升值。大興、亦莊等北京南部地區(qū)受益京津冀協(xié)同發(fā)展推進及北京城市發(fā)展重心調整。
伴隨著北京發(fā)展規(guī)劃及重心調整，中央政務區(qū)、通州副中心及廊坊北三縣、環(huán)首都等區(qū)域房地產(chǎn)市場有望受益;從京津冀范圍看，繼續(xù)看好北京-天津-雄安三角區(qū)域。當前北京市及廊坊北三縣等地房價面臨短期調整。
從更大的范圍即京津冀角度來看，中央政務區(qū)有望加快非首都功能疏解、促進京津冀協(xié)同發(fā)展。從中長期來看，人口向大都市圈流入的趨勢難以改變，未來北京、天津、雄安三角區(qū)域人口可能快速增長，帶動該區(qū)域土地升值。
05 中央政務區(qū)的形成歷史
“中央政務區(qū)”，最早由城市專家、北京國際城市發(fā)展研究院院長連玉明提出。2015年11月，他在一個城市發(fā)展論壇上提出，北京在“十三五”期間最重要的是辦好兩件事，一是加快通州行政副中心建設，二是推動“老城重組”，優(yōu)化調整東、西城行政區(qū)劃，建立中央政務區(qū)或首都區(qū)。
2016年初的北京兩會上，作為北京市政協(xié)委員的連玉明拿出了“東西城合并為中央政務區(qū)”的提案。被媒體報道之后，影響非常大。
2016年初發(fā)布的北京市“十三五”規(guī)劃綱要提到，要推進實施老城重組，優(yōu)化調整行政區(qū)劃，強化政治活動、文化交流、國際交往和科技創(chuàng)新等服務功能�！�
在2016年兩會期間，時任北京市常務副市長李士祥表示，東西城合并是老城重組，不能把它簡單的理解為合并。重組不是一個簡單的拼盤，前提還是要完善首都的城市規(guī)劃。但此事還需要進行充分的論證，過程復雜，目前尚無時間表。
一年多來，隨著北京市級機構確定年底東遷通州副中心，以及今年4月1日中央宣布設立雄安新區(qū)，北京的非首都功能加快疏解、低端業(yè)態(tài)調整退出、環(huán)境整治和棚改項目推進等，老城重組條件日趨成熟。
2017年5月17日，北京市委會議審定《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2030年)(送審稿)》，提出“一核一主一副、兩軸多點一區(qū)”，“一核”就是首都核心功能區(qū)。(
