導讀：日前，北京城市總體規劃已經審定，并將上報中央。規劃方案提出，北京將構建“一核一主一副、兩軸多點一區”的城市空間結構，這意味著中央政務區或將浮出水面。中央政務區若設立，不管對北京城市定位還是首都功能都將帶來不可估量的影響，北京和首都功能可能會實現區隔，也會出現3個很大的投資機會。
5月17日，北京市委十一屆十四次全會研究討論《北京城市總體規劃(2016年-2030年)(送審稿)》，總體規劃已經審定，將送報黨中央和國務院。根據規劃，北京將構建“一核一主一副、兩軸多點一區”的城市空間結構。
這意味著，北京的規劃和城市格局將發生重大變化，許多分析認為，中央政務區呼之欲出。如果中央政務區成立，將不僅使北京和首都的功能定位更加明確，并實現一定程度的區隔，也更意味著新的投資機會。
01 中央政務區呼之欲出
盡管從公開報道來看，北京城市總體規劃的送審稿似乎并沒有“中央政務區”的表述，但從北京中心城六區的城市功能新的表述，可以推測出，中央政務區的規劃。
對于北京中心城六區，總體規劃是這樣表述的：
東城、西城等北京核心區將以政治、文化、國際交往中心為主導功能，有歷史文化名城保護的重點地區等定位。
海淀、石景山等北京西北部地區將以科技創新、文化中心為主導功能。其中，海淀區應建設為具有全球影響力的科技創新中心核心區，石景山區應建設為國家級產業轉型發展示范區等。
以朝陽區東部、北部地區為主的北京東北部將強化國際交往職能，成為國際一流的商務中心區以及各類活動的承載地等。
豐臺區、朝陽區南部等北京南部地區將以保障首都核心功能的城市服務為主導功能。豐臺區應建設成為首都高品質生活服務供給的重要保障區及對外交通樞紐等，朝陽區南部則被定義為重要的菜籃子供應基地、傳統工業改造升級示范區。
另外，我們注意到，總體規劃方案的“送審稿”比之前公示的“草案”增加了“一核、一區”的表述。今年3月份公示的北京總體規劃方案的“草案”的提法是，北京要建設“一主一副、兩軸多點”，其具體內容是：一主一副、兩軸多點。到了這次“送審稿”則變成了12個字：“一核一主一副、兩軸多點一區”。
而且“一核”放在“一主、一副”之前，顯然比后兩者更重要。對于當中的“一核”具體指是什么，當下主要有兩種觀點。一種觀點認為是以北京為首的世界城市群，另一種觀點則認為是以東城、西城兩區合并而成的中央政務區。
上述北京城市總體規劃把北京主城區分為了“中部核心區”、西北、東北和南部四大區域。總體規劃提出的“一核一主一副、兩軸多點一區”， “一核”是指“首都功能核心區”，而核心功能區就是指東城和西城這兩個核心區。
根據總體規劃，方案對東城、西城區的表述正是“東城、西城等北京核心區”。我們更傾向于，“一核”可能就是“東城、西城合并成為的中央政務區”。而且從上面的功能定位來看，東城區、西城區從功能上就已經具有事實上的中央政務區的概念。
對于設立中央政務區的意義，方正證券首席經濟學家任澤平認為至少體現在兩個方面：
其一，進一步加強千年古都的保護與傳承。
其二，理清北京作為首都和一級地方政府之間的內在矛盾，有利于加快非首都功能疏解、治理北京大城市病，以及促進京津冀協同發展。
02 雄安納入北京規劃?已經辟謠
5月17日的北京市委十一屆十四次全會上，北京市委書記郭金龍指出，要不斷完善城市體系。構建“一核一主一副、兩軸多點一區”的城市空間結構，目的就是改變單中心聚集、城市“攤大餅”的發展模式。
即將上報黨中央國務院的北京市總體規劃版本比之前的草案，除了增加了“一核”，還多出來“一區”。
有媒體和專家言之鑿鑿分析，“一區”應該就是指雄安新區。因為在3月份的草案中還沒有這個概念，在雄安新區設立后，北京的新規劃就在增加了“一區”。而中央對雄安新區的定位就是作為北京非首都核心功能疏解的集中承載地。
比如，中國社科院城市所研究員牛鳳瑞認為，雄安新區是一個重要的變量，北京的城市規劃需要與京津冀發展規劃，以及雄安新區的規劃一致，北京的城市空間格局就不可能不考慮雄安新區。
值得注意的是，4月10日，北京市委書記郭金龍表示，要把支持雄安新區建設作為北京自己分內的事，以實際行動支持新區建設。5月17日，他再次強調，把支持雄安新區建設當成自己的事，形成與北京中心城區、城市副中心功能分工、錯位發展的新格局。郭金龍這兩次意味深長，這也可能令分析人士強化了“一區”就是雄安新區的判斷。
不過，今天下午，媒體解讀“一區”是指雄安新區的信息被辟謠了!《北京日報》援引北京城市規劃總體方案稱，“一區”是指“生態涵養區”，包括門頭溝區、平谷區、懷柔區、密云區、延慶區，以及昌平區和房山區的山區，是京津冀協同發展格局中西北部生態涵養區的重要組成部分。
03 中央政務區若成真，將怎么影響北京?
如果北京東城和西城區合并成“中央政務區”的分析成真，那它將給北京帶來什么影響?
第一，“中央政務區”可能是北京城市功能本輪調整的終極大招。在這一輪調整中，通州副中心打頭陣，雄安新區為中軍，這兩個“千年大計”的推出只有一個終極目標——為“中央政務區”接生，讓北京的城市功能和首都功能各自歸位，在某種程度上實現分離。
第二，“中央政務區”不僅僅是地理概念，更可能是行政區劃概念。未來會有專門的管理機構，直接隸屬中央。中央政務區的職能不是為了發展經濟，也不會有GDP考核，而是為了保障中央的行政職能，提高行政效率以及國際交往能力。
第三，中央各大部委可能會向“中央政務區”集中，以提高辦事效率。此前對雄安新區是“副都”、或者“遷都”的猜測就完全落空了。
第四，為了控制中央政務區的人口，不排除區域內會適當減少中小學、幼兒園的數量，而且會提高入學門檻，主要為中央機構的員工家屬服務。區域內的大企業、高等院校也會首先被遷移走，建筑密度、人口密度都會下降，空心化會比較嚴重，甚至商品房也會逐步淡出，數量大減。
第五，由于政策的不確定性，中央政務區內的商品房的價格會受到影響。如果上述的義務教育階段入學門檻大幅提升，則將會對房價帶來一定的負面影響。
第六，中央政務區內歷史文物和古跡眾多，文物保護力度會進一步強化，此外，禮儀性的場所會增加。
04 中央政務區的3大投資機會
新的北京城市規劃和中央政務區的形成，會出現怎樣的投資機會?這是企業和市場比較關心的話題。
綜合多家券商和分析機構觀點，我們認為機會主要集中在三大領域和板塊：生態環保、交通基建和地產。
1. 生態環保
空氣污染、水質污染等是北京乃至整個京津冀地區面臨的突出問題，生態環境治理是中央政務區的重點工作。
無論是作為中心城區的城六區，還是北京城市副中心，甚至雄安新區都強調要建設國際一流和諧宜居之都，這將帶來生態環保領域的投資機會。而從北京城市總體規劃方案公布的指標來看，對于綠色城市、環保治理等均有明確的要求。
我們留意到，草案提出，2020年PM2.5年均濃度控制在56微克/立方米左右，2030年達到國家標準35微克/立方米左右;而2016年則為平均73微克/立方米左右。
因此，未來幾年北京地區的環保治理力度將會顯著加強。在這個部分，不僅是北京，整個京津冀地區的環保治理都將面臨較大的投資機會。
2. 基礎設施和交通運輸
交通是制約京津冀協同發展的瓶頸，也是政策率先推動的重點。交通一體化不僅是推進京津冀協同發展的基礎，也將是建設中央政務區的重要任務。北京大城市病治理、中央政務區的非首都功能疏解、通州副中心建設、通州與廊坊北三縣乃至天津武清統一規劃等，均依賴交通一體化先行。
隨著城市布局的大幅度調整以及產業的搬遷轉移，必然會帶來城市基建需求的大幅提升。以軌道交通為例，《北京城市總體規劃(2016年—2030年)(草案)》明確提出，2020年軌道交通里程要達到1000公里左右，而2016年末軌道交通運營線路長度為574公里，相當于具有74%的增長空間。
3. 地產
中央政務區設立將進一步推進非首都功能疏解、城市更新改造等，因“留白增綠”、古都保護、城市宜居性增強等，現有地產將更加稀缺。通州副中心建設將帶動通州區、廊坊北三縣乃至天津武清經濟社會發展，特別是通州副中心將引入優質公共服務資源，土地有望升值。大興、亦莊等北京南部地區受益京津冀協同發展推進及北京城市發展重心調整。
伴隨著北京發展規劃及重心調整，中央政務區、通州副中心及廊坊北三縣、環首都等區域房地產市場有望受益;從京津冀范圍看，繼續看好北京-天津-雄安三角區域。當前北京市及廊坊北三縣等地房價面臨短期調整。
從更大的范圍即京津冀角度來看，中央政務區有望加快非首都功能疏解、促進京津冀協同發展。從中長期來看，人口向大都市圈流入的趨勢難以改變，未來北京、天津、雄安三角區域人口可能快速增長，帶動該區域土地升值。
05 中央政務區的形成歷史
“中央政務區”，最早由城市專家、北京國際城市發展研究院院長連玉明提出。2015年11月，他在一個城市發展論壇上提出，北京在“十三五”期間最重要的是辦好兩件事，一是加快通州行政副中心建設，二是推動“老城重組”，優化調整東、西城行政區劃，建立中央政務區或首都區。
2016年初的北京兩會上，作為北京市政協委員的連玉明拿出了“東西城合并為中央政務區”的提案。被媒體報道之后，影響非常大。
2016年初發布的北京市“十三五”規劃綱要提到，要推進實施老城重組，優化調整行政區劃，強化政治活動、文化交流、國際交往和科技創新等服務功能。”
在2016年兩會期間，時任北京市常務副市長李士祥表示，東西城合并是老城重組，不能把它簡單的理解為合并。重組不是一個簡單的拼盤，前提還是要完善首都的城市規劃。但此事還需要進行充分的論證，過程復雜，目前尚無時間表。
一年多來，隨著北京市級機構確定年底東遷通州副中心，以及今年4月1日中央宣布設立雄安新區，北京的非首都功能加快疏解、低端業態調整退出、環境整治和棚改項目推進等，老城重組條件日趨成熟。
2017年5月17日，北京市委會議審定《北京城市總體規劃(2016年-2030年)(送審稿)》，提出“一核一主一副、兩軸多點一區”，“一核”就是首都核心功能區。(
