2018年8月，以“美好居住生活”為主題的第十屆中國房地產(chǎn)科學發(fā)展論壇在大連召開。重慶市人民政府原市長、第十二屆全國人大財經(jīng)委員會副主任委員黃奇帆先生，結合多年從事城市管理、規(guī)劃工作取得的經(jīng)驗，發(fā)表了題為《房企要摒棄八種運行方式》的演講。
重慶市人民政府原市長、第十二屆全國人大財經(jīng)委員會副主任委員 黃奇帆
黃奇帆：從上世紀90年代以來，房地產(chǎn)業(yè)對加快我國城市化進程、推動經(jīng)濟發(fā)展起了非常大的作用。在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)自身得到不斷壯大、長足發(fā)展，與此同時，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也染上了盲目擴展、粗放建設、高債務發(fā)展等問題。對此，以習近平同志為核心的黨中央高度重視人民的住房問題，總書記多次強調“房子是用來住的、不是用來炒的”“住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題，關系千家萬戶切身利益，關系人民安居樂業(yè)，關系經(jīng)濟社會發(fā)展全局，關系社會和諧穩(wěn)定。”當前，中國特色社會主義已進入了新時代，我國經(jīng)濟發(fā)展也進入了新時代。新時代下，行業(yè)發(fā)展大勢有變，房地產(chǎn)企業(yè)不能再靠舊模式發(fā)展，也走不通了，轉型升級成為必經(jīng)之路。
新時代房地產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展，有些什么趨勢性特征，房地產(chǎn)企業(yè)該如何運行、如何與時俱進適應新時代要求，摒棄過往盲目的、粗放的、不合理的運行方式，我作了一些思考，在此分享給大家，供思考和探討：
一 新時代房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的六個趨勢性特征
新時代我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段。在這個背景下，房地產(chǎn)業(yè)也將呈現(xiàn)六個新的趨勢性特征。
第一，每年新開工量、竣工量的增長率逐步下降，從過去的兩位數(shù)降至現(xiàn)在的一位數(shù)，甚至以后還會有一定年份的負增長。我國城市人均住房面積已有40平方米，達到房產(chǎn)需求的均衡數(shù)。今后的房產(chǎn)需求主要體現(xiàn)在城市化率進一步提高、城市人口進一步增長和已有存量住房的更新改造。過往那種城市家庭人均10平方米增加到三四十平方米的全面剛需時期過去了，每年全國十幾億平方米房地產(chǎn)開發(fā)量的剛需過去了。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)的集中度將大幅提高，房地產(chǎn)開發(fā)將進一步向規(guī)模排在前100名的房地產(chǎn)企業(yè)集中，小型開發(fā)商將會通過轉行調整、關閉破產(chǎn)、重組兼并等方式逐步退出。過去二三十年，各地注冊一家房地產(chǎn)公司幾乎零門檻，據(jù)統(tǒng)計，全國約有十多萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，中國14億人基本上是每一萬人攤上一家房產(chǎn)公司。在每年的實際開發(fā)中，15%的開發(fā)商建設開發(fā)量占到總開發(fā)量的95%，剩下85%的企業(yè)建設量只占5%，大多數(shù)根本就是趴著不動的僵尸企業(yè)或空殼公司，這些公司形勢好的時候融資造房，一旦形勢不好，就容易壞賬，欠一堆銀行貸款、民間集資或高利貸，導致金融亂象，影響社會穩(wěn)定。從房地產(chǎn)業(yè)看，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)供給，就是要一方面通過提高準入門檻，把那些僵尸企業(yè)、空殼企業(yè)消除掉，另一方面就是要支持優(yōu)勢企業(yè)兼并重組、做大做強。
第三，改善性住房需求將會越來越占主導地位，高品質、高品位的住宅越來越被青睞。二三十年前，城市居民人均住宅面積只有十平方米時，能有一個50—80平方米的廚房衛(wèi)生獨立的小戶型房，是多少家庭的夢想。現(xiàn)在這個問題基本解決了，改善型的住房需求會要求面積更大一些，戶型更舒適一些、環(huán)境更宜居一些。
第四，房地產(chǎn)企業(yè)負債率將逐步降低。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的平均負債率在80%以上(包括欠銀行、信托等各類金融機構的債務和預售房欠款、施工欠款)，杠桿率是世界上同類行業(yè)中最高的之一。企業(yè)去杠桿，首先要去房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿，今后五至十年，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率從現(xiàn)在的80%逐步降到70%、60%是可以預期的。
第五，房地產(chǎn)企業(yè)會從過去大量建房賣房的經(jīng)營方式轉變?yōu)橘u房租房并舉的經(jīng)營方式。過往十來年，我國開發(fā)的房產(chǎn)90%以上是作為商品房、產(chǎn)權房進行買賣的，真正作為租用的不到10%，這樣的市場是畸形的，造成這種現(xiàn)象不僅是房地產(chǎn)商的運行方式問題，還有我們管理制度上的一些問題。當前，中國房屋租賃市場有三個不足：一是租賃者作為弱勢群體，缺乏討價還價能力，業(yè)主掌握了調整租金的話語權;二是業(yè)主可以有很多方式收回房屋，租賃者朝不保夕，穩(wěn)定性不夠。三是租房者因為沒有產(chǎn)權，無法享有與房產(chǎn)緊密捆綁的教育、醫(yī)療、戶籍等公共服務。由于我們制度上工作上習慣上有這些問題，房屋租賃市場發(fā)育不足，但這種現(xiàn)象今后會逐步扭轉。
第六，房地產(chǎn)市場供需將從一般的住房供應轉向更注重綠色、節(jié)能、環(huán)保、智能方向發(fā)展。
重慶市人民政府原市長、第十二屆全國人大財經(jīng)委員會副主任委員黃奇帆講話
二 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要摒棄八種運行方式
一是避免在存量和在建量過剩的地區(qū)搞開發(fā)。開發(fā)商搞開發(fā)，應該既要關注當?shù)匾?guī)劃建設量，也要看眼下存量和在建量，既要關注當前戶籍人口和常住人口，也要看中長期人口流動趨勢。主要分析三個指標：一是人均住房面積。一般以人均40平方米住房左右，如果超過太多，就堅決不要去建。比如，當下看，一個城市只有一百萬人，造4000萬平方米住房就足夠了。如果這個城市現(xiàn)有存量房已有3000萬平方米，在建總量有2000萬平方米，每年還再新開工500萬平方米，五年后就變成七八千萬平方米，人口基數(shù)如果沒有太大變化，未來人均就有70—80平方米，肯定會過剩。如果還去搞開發(fā)，一定會弄一堆爛尾樓、鬼城、空城。二是寫字樓面積。一個城市有多少寫字樓是合理的呢?實際上，一般中等城市每2萬元GDP造1平方米就夠了，大城市每平方米寫字樓成本高一些，資源利用率也會高一些，大體每平方米4萬元GDP。如果一個城市遠低于這個水平，說明寫字樓是過剩的，就千萬別去再造了。三是商場面積。商鋪建多少，應該基于這個地區(qū)的商業(yè)零售額，差不多可按每年每平方米2萬元銷售值計算。如果每平方米商業(yè)零售只有1萬元，那么扣除人工、水電、房租等費用，很可能是賠本買賣。現(xiàn)在，一些房地產(chǎn)商無論是在城市中心還是邊緣地帶，大量興建寫字樓、綜合體，很容易過剩，不值得提倡。
二是避免在基礎設施、公共設施全無的地區(qū)搞造城開發(fā)。規(guī)劃是城市發(fā)展的藍圖，基礎設施是城市發(fā)展的活力根基，公共設施則是城市發(fā)展的靈魂所在。從規(guī)劃角度看，城市化進程中，一個建成區(qū)該規(guī)劃建設多少道路、橋梁、鐵路、港口、地鐵、電力、自來水等基礎設施，建設多少學校、醫(yī)院、文化娛樂、園林綠化等公共設施，以及建設多少工廠、寫字樓、商鋪、住宅，等等，既要從規(guī)劃總量上平衡，也要有合理的時序安排。建設時序上，何時何地建設道路橋梁、何時何地配套學校醫(yī)院，總體上要從整個城市發(fā)展來謀劃，具體應由多元化的二三產(chǎn)業(yè)市場主體按市場需求跟進發(fā)展。總之，不可能由一個開發(fā)商大包大攬、包打天下，房地產(chǎn)開發(fā)理應在城區(qū)中某一“七通一平”基礎設施已基本就緒的地塊上搞開發(fā)。但是，過去有些開發(fā)商動輒“造城”，拿下幾十平方公里一塊地并向政府夸下海口不僅要造上千萬平方米住宅還要連帶建設基礎設施和公共設施，從城市道路橋梁等基礎設施到學校醫(yī)院等公共設施，以及產(chǎn)業(yè)、人口引入，大包大攬搞大而全、小而全的“一竿子插到底”，既表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)商不自量力、自我夸張，也表現(xiàn)為一些地方政府好大喜功、放棄責任，這類案例可以舉出不少，但成功的很少。
三是避免四面出擊搞長周期的開發(fā)。房地產(chǎn)業(yè)是重資產(chǎn)行業(yè)，一部分大開發(fā)商現(xiàn)金流充足、融資能力強，在全國土地拍賣市場中很容易攻城拔寨，在商品房銷售市場也有很大回旋空間，一二線城市行情不好可以向三四線城市擴張，三四線城市行情不好可以殺個再回馬槍到一二線城市開發(fā)。但是，這種現(xiàn)象也造成一些開發(fā)商在同一時間段到各個省、各大中小城市跑馬圈地，既造成競爭“地王”現(xiàn)象，也因為多地戰(zhàn)線拉的太長，資金、管理顧不過來，形成“胡子工程”，，與每個地方政府的城市化進程很難有效銜接，以致發(fā)生進度要求上的沖突。往往，一個項目拆分很多期子工程的現(xiàn)象比比皆是，從項目簽約到拿地開發(fā)、建成銷售往往七八年的有之、十年的有之、十五年的有之，甚至二十年年的都有，給地方發(fā)展帶來明顯的時滯，其自身開發(fā)資本利息成本、管理人員成本也都很高。在順周期時，開發(fā)商還能夠按自身設想維持開發(fā)，一旦遇上逆周期，一個不當心資金鏈斷了就全盤皆輸。最近一段時間，常常爆出開發(fā)商要崩盤的消息，其實就與這種現(xiàn)象非常有關。
四是避免借錢融資買地、不能熱衷于炒“地王”。按照我國法律法規(guī)相關規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)商買地的錢，一般應該是自有資金，而不能是高杠桿融資來的錢。如果房地產(chǎn)企業(yè)用自有資金買了地，抵押給銀行得到貸款去建房，當房屋建到70%以上時即可預售，得到購房者的預付款。如此滾動，房地產(chǎn)開發(fā)的杠桿比已是1：3、1:4左右。如果房地產(chǎn)企業(yè)拿地的錢也是借款，房地產(chǎn)開發(fā)的過程就幾乎成了百分之百的金融借債。賺了錢，就成了房地產(chǎn)商的暴利;壞了賬，就是金融機構的危機。因此，開發(fā)商拿地前要量力而行，企業(yè)有多少自有資金，能參與土地批租的掛牌競爭，要留有余地，其資金來源不能是銀行貸款，不能是信托資金，更不能是亂集資、高利貸，以及各種互聯(lián)網(wǎng)P2P平臺資金。從政府管理角度來看，核查一個城市本土的房地產(chǎn)企業(yè)資金來源是比較容易的，拿地的錢無論是來自信托、小貸還是銀行理財資金，只要各專業(yè)部門相互配合，很容易分得清。總之，開發(fā)商自己一定要潔身自好，管控好拍地資金來源，不濫用金融杠桿特別是高息、高杠桿資金拿地，不能熱衷于搞“地王”炒作，這樣就能防患于未然。
五是避免高資產(chǎn)負債率的搞開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)是一個周而復始滾動開發(fā)的重資產(chǎn)行業(yè)，希望的是資本投入、利潤產(chǎn)出，最忌的就是高債務經(jīng)營，在滾動開發(fā)中債務會越滾越大。過去，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營模式就是向銀行借錢買地造樓，造好了抵押給銀行借錢接著造，如此循環(huán)往復。但在這個過程中，企業(yè)積累了大量債務，風險日積月累、越來越高。比如，去年中國排名前10的房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債率平均達到了80%。過去幾年，我們不時看到、聽到這些現(xiàn)象：有的企業(yè)有十幾個甚至幾十個銀行、信托、小貸等賬戶從各種銀行、非銀行金融機構融資借錢，有的資產(chǎn)抵押搞“一女多嫁”，有的甚至借高利貸、搞職工內部集資，等等。總之，長期高負債率會帶來高比例高利息負債、高比例短期貸款，一旦房地產(chǎn)市場銷售不暢，一定會導致資金鏈斷裂（詞條“斷裂”由行業(yè)大百科提供），最終陷入“拆東墻補西墻”過日子、身不由己的滑向災難的沼澤地。在這方面，內地開發(fā)商要向香港學習，港系地產(chǎn)商盡管也持有大量商業(yè)項目，但他們的負債率比內地開發(fā)商要低很多，基本上在20%—30%之間，最低的只有10%多一點，最高的只有40%左右。總之，內地的優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司，要將資產(chǎn)負債率降低并控制在40%左右，一般的開發(fā)商也要將負債率的底線控制在50%—60%左右。從政府管理角度看，凡是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債率超過80%、90%甚至資不抵債的企業(yè)，土地部門應當停止土地供應，金融部門應當對其實行存量漸進穩(wěn)妥微調、增量遏制約束的放貸措施。
六是避免各種巧立名目、違規(guī)銷售式的搞開發(fā)。中國房地產(chǎn)企業(yè)多，競爭很激烈，于是各種玩概念、吸引眼球的做法都有。一類是前期打著商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、醫(yī)療保健地產(chǎn)、智慧城市地產(chǎn)等旗號搞開發(fā)。一方面因為這些開發(fā)帶有公共服務的職能，希望通過這些概念說服政府，低地價的供地，另一方面開發(fā)商是通過這些廣告概念吸引老百姓，更好的銷售自己的樓盤產(chǎn)品。須知，這些名目其實都是專業(yè)性很強的領域，需要長周期研究、長周期提供管理服務，不可能大家都成為這些專業(yè)領域的開發(fā)商。一定要沉心靜氣，讓這些專業(yè)領域的企業(yè)主動配套房地產(chǎn)，而不能房地產(chǎn)商自己拉個名頭、浮光掠影的搞一番。還有一類在銷售環(huán)節(jié)，為了制造熱銷場景拉人頭搞烘托;為了快銷回籠資金，要么將一個房子劃成幾塊搞碎片化銷售，要么搞售后返租，要么與非銀行金融機構聯(lián)合搞首付貸以及首付貸的按揭，這些銷售方式無異于飲鴆止渴，最終傷害整個市場和大量老百姓，造成雞飛蛋打的局面。
七是避免不專注精品生產(chǎn)，在規(guī)劃設計、建設施工上不下功夫。房屋質量，重在前期規(guī)劃設計和建設施工。如果前期的產(chǎn)品設計上不用心、不下功夫、無特色，不能結合當?shù)氐奈幕匾虻刂埔说脑O計出高品位的房屋，就形不成品牌，賣不好房子。因此，規(guī)劃設計千萬不要一張圖紙干全國。過去，有一個上世紀80年代就在全國知名的房產(chǎn)公司，新世紀以來還在用上世紀80年代的設計圖紙在全國20多個城市使用，造成幾百平方米的樓盤銷售不暢的局面。另外，如果不重視建筑施工安全、施工質量，偷工減料、粗制濫造，住的人要受影響幾十年，口碑自然不會好。但是，現(xiàn)在許多樓房，要么在下沉地基上建房子造成塌陷，要么墻體里面裂縫剝落（詞條“剝落”由行業(yè)大百科提供），要么電梯設備故障停機，要么小區(qū)下水道曲曲折折、容易堵塞，種種問題到處出現(xiàn)。總之，對企業(yè)來說，最重要的是產(chǎn)品，房產(chǎn)商最重要的產(chǎn)品就是房子，房屋質量是開發(fā)商安身立命的本錢，也是市場競爭的優(yōu)勢所在，一定要倍加重視。
八是避免售后服務簡單化，不重視物業(yè)管理。近年來，老百姓的居住環(huán)境得到了較大改善，在滿足基本居住的前提下，業(yè)主們有了更高層次的需求，更加注重居住環(huán)境的舒適性和小區(qū)人文的建設。我很贊成房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展五個階段的論斷，第一階段以區(qū)位優(yōu)勢為賣點，然后依次是以特色、戶型、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理為賣點。因此，今后開發(fā)商不重視商品房的售后管理，沒有專業(yè)化團隊去做，做好的不會太多。目前，大開發(fā)商物業(yè)管理要么自有要么合作，總體是好的，但小開發(fā)商的樓盤大部分存在物業(yè)管理跟不上的問題。隨著租售并舉時代來臨，越來越多的開發(fā)商將持有的商品房出租，物業(yè)管理面積逐步增加，對房地產(chǎn)住宅和商業(yè)項目的資產(chǎn)保值增值功能愈發(fā)凸顯。無論從自身盈利角度還是滿足業(yè)主居住需求，物業(yè)管理方面都應該是開發(fā)商下一個重點關注和推動的方向。
總之，新時代房地產(chǎn)業(yè)有六個趨勢性的特征，房地產(chǎn)開發(fā)商要積極主動適應時代需求，加快從過去高速擴展、粗放建設、高融資、高債務、高地價、高房價的運營方式轉向讓人民得更多實惠、享受更美好生活的運營模式，努力實現(xiàn)長周期、可持續(xù)、高質量的發(fā)展，不斷為推動高質量發(fā)展、創(chuàng)造高品質生活添磚加瓦、再立新功。
