導(dǎo)讀：TOP100房企銷售規(guī)模增長(zhǎng)35%;TOP30銷售規(guī)模占全行業(yè)半壁江山;千億房企達(dá)到30家;預(yù)計(jì)明年房企銷售增速將放緩。
榜單解讀
下半年以來(lái)，市場(chǎng)下滑、行業(yè)規(guī)模增速放緩。截止12月末，TOP100房企的單月業(yè)績(jī)同比增速?gòu)?月近60%的高位回落至21%左右。但規(guī)模房企全年累計(jì)銷售增速仍保持較高水平，TOP100房企全年銷售增長(zhǎng)35%。碧桂園以7286.9億元排在銷售流量榜榜首，恒大繼續(xù)占據(jù)權(quán)益榜第一。各梯隊(duì)房企門（詞條“門”由行業(yè)大百科提供）檻、集中度進(jìn)一步提升。其中，TOP10房企門檻超2000億，千億房企數(shù)量達(dá)到30家、TOP50門檻近550億元。
我們預(yù)計(jì)，2019年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將從高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)增長(zhǎng)過(guò)渡，百?gòu)?qiáng)房企的業(yè)績(jī)規(guī)模增速也將從近兩年的40%左右回落至20%-30%。其中，龍頭房企仍將延續(xù)2018年的平穩(wěn)發(fā)展，以追求有質(zhì)量增長(zhǎng)為主。千億房企的數(shù)量在今年達(dá)到30家之后，未來(lái)規(guī)模的擴(kuò)容進(jìn)程將放緩。而對(duì)于目前尚在成長(zhǎng)和高速發(fā)展中的房企而言，業(yè)績(jī)規(guī)模仍將處于企業(yè)戰(zhàn)略的重要位置。
01、業(yè)績(jī)
TOP100平均增長(zhǎng)35%
下半年增速逐月放緩
2018年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)績(jī)規(guī)模進(jìn)一步增長(zhǎng)，其中TOP100房企全年的銷售金額進(jìn)一步同比增長(zhǎng)35%。自下半年以來(lái)，政策調(diào)控的效果開始顯現(xiàn)，市場(chǎng)預(yù)期下滑、行業(yè)增速放緩。特別是第四季度，雖然房企推案量大幅增加、項(xiàng)目積極入市，但市場(chǎng)去化表現(xiàn)普遍不及預(yù)期。值得注意的是，即使TOP100房企12月單月銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但單月同比增速偏低，并從7月近60%大幅回落至21%左右。
02、集中度
TOP30集中度45%近半壁江山
2018年，TOP200各梯隊(duì)房企規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，銷售金額集中度較去年同期均有較大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度達(dá)26.9%，TOP20房企集中度達(dá)37.5%。而TOP50和TOP100房企的集中度提升幅度較大，分別較2017年提升9.3個(gè)和11.3個(gè)百分點(diǎn)至55.1%和66.7%。
從2018年TOP200房企分梯隊(duì)集中度的變化情況來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企內(nèi)部出現(xiàn)分化。TOP3和TOP100之后的房企集中度較前兩年基本持平。其中，TOP3房企增速較2017年放緩。TOP11-TOP50房企集中度增速仍然保持較高，較2017年均進(jìn)一步提升。
03、門檻
TOP10達(dá)2000億，TOP30達(dá)千億
2018年，TOP100各梯隊(duì)房企銷售金額門檻進(jìn)一步提升。分梯隊(duì)來(lái)看，TOP3房企門檻雖然已超5500億元，但門檻增幅較前兩年大幅降低。TOP20、TOP30和TOP50房企的門檻增幅都在44%左右。值得注意的是，2018年TOP10門檻超2000億元、TOP30門檻已達(dá)千億。另外，TOP100房企的門檻增長(zhǎng)近43%達(dá)218.5億元，而TOP200房企的門檻則繼續(xù)保持在50億元左右。
04、格局
千億房企30家，300億或是增長(zhǎng)瓶頸
三家龍頭房企中，碧桂園全年實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)7286.9億元，同比增長(zhǎng)32.3%，自2017年以來(lái)穩(wěn)坐榜首位置。萬(wàn)科和恒大累計(jì)業(yè)績(jī)同比增幅也分別達(dá)14.5%和10%，規(guī)模增長(zhǎng)穩(wěn)定。目前，龍頭房企主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整、銷售增速放緩。預(yù)計(jì)未來(lái)三家龍頭房企都將以追求有質(zhì)量增長(zhǎng)為主，銷售規(guī)模也會(huì)延續(xù)2018年的發(fā)展趨勢(shì)，維持平穩(wěn)增長(zhǎng)。
除了龍頭三強(qiáng)外，融創(chuàng)借助其收并購(gòu)優(yōu)勢(shì)、充足的可售貨值以及良好的項(xiàng)目品質(zhì)，以4600億元的銷售規(guī)模排在第四位。保利以4050億元邁入4000億門檻，綠地全年也超3800億元。相比TOP3龍頭房企，這三家房企的規(guī)模增速相對(duì)較高。
千億房企數(shù)量達(dá)到30家，相比2016年、2017年的12家和17家有了較大幅的增加。新城今年以來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率較高達(dá)到74.3%，名次較2017年提升5位躋身TOP10房企行列。世茂和陽(yáng)光城的排名也較去年各自上升5位。其中，陽(yáng)光城、中南、富力、正榮、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都在今年邁入千億房企行列。我們預(yù)計(jì)，千億房企的數(shù)量在今年達(dá)到30家之后，未來(lái)規(guī)模的擴(kuò)容將會(huì)放緩，短期內(nèi)將維持在30-35家左右。
值得注意的是，今年各規(guī)模梯隊(duì)分布出現(xiàn)了明顯變化。各梯隊(duì)從2016年和2017年的金字塔形，演變?yōu)榻衲晟险聦挼纳陈┬汀Ｒ环矫妫陿I(yè)績(jī)500億以上的房企數(shù)量較2017年進(jìn)一步增加了20家，強(qiáng)者愈強(qiáng)。另一方面，300-500億房企的數(shù)量則逐年減少。這說(shuō)明，當(dāng)前中小房企把規(guī)模維持在300億以下，仍然有一定的生存空間，但想把規(guī)模做上300億，對(duì)投資布局、融資能力、內(nèi)部管控等要求極高，因此難度較大，這個(gè)區(qū)間是目前房企發(fā)展的瓶頸。
05、目標(biāo)
近9成房企完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)
2018年，百?gòu)?qiáng)房企中有近半數(shù)的房企制定了年度銷售目標(biāo)，且大部分集中在TOP50房企中。雖然2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受調(diào)控政策持續(xù)影響、企業(yè)銷售增速放緩，但在這些提出業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企中，今年仍有近9成房企按時(shí)完成了全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。其中，金科、陽(yáng)光城、世茂、新城、寶龍、華潤(rùn)和奧園這7家企業(yè)在11月就提前完成了全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。
06、權(quán)益榜
TOP100權(quán)益比例降至80%，合作增多
從今年權(quán)益榜的數(shù)據(jù)能看出，行業(yè)整體項(xiàng)目合作情況增多。TOP100房企銷售金額權(quán)益比從2016年的85%逐年下降至2018年的80%。除了通過(guò)項(xiàng)目收并購(gòu)獲取土地的方式外，在目前項(xiàng)目地塊總價(jià)較高、房企資金趨緊的背景下，近年來(lái)房企在招拍掛市場(chǎng)更傾向于多方合作拿地，通過(guò)合作開發(fā)分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。
分梯隊(duì)來(lái)看，銷售百?gòu)?qiáng)中各梯隊(duì)房企的權(quán)益占比都呈下降的趨勢(shì)。其中TOP11-30和TOP31-50梯隊(duì)的房企銷售權(quán)益降幅最為顯著，分別達(dá)到7個(gè)和9.3個(gè)百分點(diǎn)。
在今年銷售權(quán)益榜中，恒大仍以5241億元穩(wěn)居榜首。銷售權(quán)益榜反映了房企的整體投資能力，在一定程度上更能反映企業(yè)的資金實(shí)力。TOP200房企中，有部分房企權(quán)益榜排名顯著高于流量榜。這些房企可以分成兩類：一類是銷售權(quán)益占比較高，有較強(qiáng)項(xiàng)目獲取和獨(dú)立操盤能力的房企，如恒大。另一類是股權(quán)合作項(xiàng)目較多、投資能力較強(qiáng)的房企，如越秀、弘陽(yáng)等。
此外，代建、小股操盤業(yè)務(wù)較多的房企基于快速擴(kuò)張的需求，項(xiàng)目權(quán)益比例較低。雖然這些房企在權(quán)益榜中的名次較流量榜偏低，但利用較強(qiáng)的操盤和項(xiàng)目管理能力，在項(xiàng)目拓展和品牌傳播上也獲取了深厚的積累，如綠城、建業(yè)、濱江、朗詩(shī)等。
07、2019企業(yè)發(fā)展展望
展望明年，面對(duì)更加錯(cuò)綜復(fù)雜的市場(chǎng)形勢(shì)，短期內(nèi)企業(yè)將保持謹(jǐn)慎投資、加緊去化的主基調(diào)。時(shí)值市場(chǎng)調(diào)整期，我們認(rèn)為當(dāng)前房企應(yīng)把握時(shí)機(jī)，通過(guò)強(qiáng)化內(nèi)部管控，提升自身的投資、融資能力。嚴(yán)格把控項(xiàng)目的盈利空間，保證利潤(rùn)率水平，為未來(lái)進(jìn)入新周期后的潛在增長(zhǎng)打下基礎(chǔ)。同時(shí)，我們預(yù)計(jì)未來(lái)房企多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展方向?qū)⒏鼮槊鞔_，與地產(chǎn)主業(yè)的協(xié)同性也將更緊密。
市場(chǎng)：房住不炒、因城施策的調(diào)控主基調(diào)不變
從行業(yè)政策走向來(lái)看，2018年末雖然有個(gè)別城市出現(xiàn)放松跡象，但短時(shí)間內(nèi)較難有針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的刺激性政策出臺(tái)。我們預(yù)計(jì)，2019年部分城市的限制性政策或?qū)⒂形⒄{(diào)放松，但不會(huì)偏離房住不炒、因城施策的調(diào)控主基調(diào)。
一方面，核心一二線城市有望加快預(yù)售證審批并開閘網(wǎng)簽備案，供應(yīng)量?jī)r(jià)將逐步回歸正常水平。另一方面，弱二線及三四線城市在市場(chǎng)下行及高庫(kù)存壓力下，調(diào)控政策或?qū)⒂兴山墶?duì)于企業(yè)而言，弱市之下仍將把加緊項(xiàng)目去化、保證現(xiàn)金流放在首位。同時(shí)，在調(diào)控政策逐步松綁的預(yù)期下，貨量安排或?qū)⒅饕性谙掳肽辍?/P>
從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，2018年各能級(jí)城市市場(chǎng)分化明顯，三四線城市依然是商品房成交主力。但受棚改貨幣化安置的收緊及購(gòu)買力限制，下半年三四線城市的成交略顯疲軟。預(yù)計(jì)2019年，受益一二線城市新增供應(yīng)預(yù)期增加、需求充裕且支付能力較高，一線城市成交將保持低位回升、二線整體平穩(wěn)。城市市場(chǎng)回調(diào)的壓力將主要集中在需求透支和購(gòu)買力不足的大部分三四線城市和部分二線城市。這也將在一定程度上給企業(yè)的城市布局提供方向性指引。
業(yè)績(jī)：整體規(guī)模由高速增長(zhǎng)步入平穩(wěn)增長(zhǎng)
2016年至今，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了增長(zhǎng)最快的三年。房企通過(guò)高周轉(zhuǎn)和高杠桿完成了規(guī)模的快速增長(zhǎng)，特別是百?gòu)?qiáng)房企整體銷售規(guī)模的年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到40%左右。而自2018年下半年以來(lái)，中央多次強(qiáng)調(diào)并重申“房住不炒”與“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，強(qiáng)化了調(diào)控常態(tài)化的預(yù)期、市場(chǎng)降溫明顯。
我們預(yù)計(jì)2019年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將由高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)增長(zhǎng)過(guò)渡。百?gòu)?qiáng)房企的規(guī)模增速將難以保持在近兩年的40%，并回落至20%至30%左右，較2017、2018年顯著放緩并保持整體平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。但即使只有20%的增長(zhǎng)率，只要能夠保持下去，四年就能翻倍。對(duì)于房企而言，如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前的行業(yè)周期，綜合自身的資源儲(chǔ)備和資本運(yùn)營(yíng)為2019年設(shè)定合理的發(fā)展目標(biāo)，也非常考驗(yàn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)判和管理層的智慧。
投資：重心逐步回歸一二線城市
我們認(rèn)為，2019年房企整體的土地投資態(tài)度仍將趨于保守，但同時(shí)也應(yīng)注意對(duì)拿地機(jī)會(huì)的把握。一方面，2018年下半年之后企業(yè)拿地積極性降低，大部分地塊低溢價(jià)甚至底價(jià)成交，一二線城市溢價(jià)率已經(jīng)降至冰點(diǎn)。預(yù)計(jì)2019年一二線城市土地市場(chǎng)成交價(jià)格仍將保持在低位，目前對(duì)有土地投資需求且現(xiàn)金流較強(qiáng)的房企來(lái)說(shuō)是比較適合的拿地時(shí)機(jī)。
另一方面，目前收縮戰(zhàn)線、地域聚焦成為房企未來(lái)戰(zhàn)略布局的主要方向。在一二線城市地價(jià)回調(diào)、三四線需求快速釋放的情況下，2019年房企將減少對(duì)于四五六線城市投資力度，重心逐步回歸二線城市及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)展良好的三四線城市。
同時(shí)，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)將更加明顯，企業(yè)拿地集中度會(huì)進(jìn)一步攀高，小企業(yè)拿地難的局面會(huì)加劇，收并購(gòu)及合作拿地依然是企業(yè)獲取項(xiàng)目的主要手段。
融資：房企積極開拓多樣化渠道
2018年，市場(chǎng)整體融資環(huán)境依然保持收緊的態(tài)勢(shì)，房企融資相關(guān)政策也基本處于底部運(yùn)行。但年末隨著“1031”和“1213”會(huì)議上對(duì)房地產(chǎn)和去杠桿相關(guān)問題上的態(tài)度有所緩和，近期房企融資有了回暖的跡象。雖然年末有多個(gè)房企的大額融資計(jì)劃獲批，但從目前來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)對(duì)涉及房地產(chǎn)的融資審核還是相當(dāng)嚴(yán)格。我們認(rèn)為在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，房企整體的融資環(huán)境仍會(huì)處在較為嚴(yán)峻的環(huán)境中，促進(jìn)銷售回款、融資“借新還舊”、保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定將是這段時(shí)間的主旋律。
另一方面，在表內(nèi)融資收緊的情況下，未來(lái)房企將繼續(xù)深化與金融機(jī)構(gòu)的合作、嘗試開辟境外融資渠道，并通過(guò)開展新型融資方式積極拓寬融資渠道。另一方面，房企也將不斷優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，通過(guò)增加中長(zhǎng)期貸款和表外融資，將財(cái)務(wù)杠桿控制在合理水平。
產(chǎn)品：房企將回歸產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)
從產(chǎn)品戰(zhàn)略層面出發(fā)，我們認(rèn)為未來(lái)房企之間的競(jìng)爭(zhēng)將回歸產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)，項(xiàng)目實(shí)際的銷售去化表現(xiàn)也將更多地取決于企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的打造。
近年來(lái)，行業(yè)中的大部分房企已經(jīng)逐步發(fā)展形成了自身標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化的產(chǎn)品體系。在市場(chǎng)趨冷、消費(fèi)回歸理性、行業(yè)整合加劇的大背景下，房企只有不斷強(qiáng)化產(chǎn)品力并打造自身品牌優(yōu)勢(shì)，才能在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。企業(yè)應(yīng)更多的審視客戶需求，更多的從客戶需求出發(fā)，找到自身的產(chǎn)品定位。
從中長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)中高端改善類產(chǎn)品將成為各能級(jí)城市新房市場(chǎng)供應(yīng)的主流，剛性需求則將更多地被二手存量市場(chǎng)、政府保障性住房及“長(zhǎng)租公寓”滿足。在中高端改善需求的刺激下，相信未來(lái)也會(huì)吸引更多產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)秀的品牌房企“降維”擴(kuò)張。通過(guò)將原先布局一二線城市的成熟產(chǎn)品系引進(jìn)三四線城市市場(chǎng)，以契合三四線城市日益增長(zhǎng)的改善需求，并謀求企業(yè)銷售規(guī)模的進(jìn)一步增長(zhǎng)。
多元化：以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為軸心進(jìn)行延伸
行業(yè)增速放緩背景下，房企紛紛開拓新業(yè)務(wù)板塊，通過(guò)謀求多元化轉(zhuǎn)型以謀求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。2018年，包括保利、龍湖、奧園、時(shí)代在內(nèi)的部分房企紛紛通過(guò)更名“去地產(chǎn)化”以突出其多元化定位，但我們認(rèn)為更名“去地產(chǎn)化”并非意味著去地產(chǎn)業(yè)務(wù)，地產(chǎn)主業(yè)依舊是各更名企業(yè)發(fā)展的重中之重。
當(dāng)前房企轉(zhuǎn)型的發(fā)展模式也主要是以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為軸心進(jìn)行延伸，如目前已初具規(guī)模的長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、物業(yè)管理等細(xì)分領(lǐng)域。此外，科技等未來(lái)產(chǎn)業(yè)也將吸引部分企業(yè)進(jìn)場(chǎng)，如碧桂園對(duì)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、機(jī)器人等領(lǐng)域的布局。預(yù)計(jì)2019年，房企的多元化業(yè)務(wù)仍將圍繞地產(chǎn)生態(tài)業(yè)務(wù)展開，發(fā)展方向更為明確的同時(shí)，與地產(chǎn)主業(yè)的協(xié)同性也將更為緊密。
