中國(guó)目前一共有多少家房企?
具體的數(shù)據(jù)恐怕沒(méi)有人知道，在2016年的時(shí)候，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局曾經(jīng)公布過(guò)一個(gè)數(shù)據(jù)，中國(guó)共計(jì)有接近9.5萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商，當(dāng)然，這些應(yīng)該是包含了很多的項(xiàng)目公司。
在整個(gè)2018年，一共有458家房企破產(chǎn)，而整個(gè)2019年1-10月份，根據(jù)人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)，就已經(jīng)有408家房企倒閉。
從數(shù)字對(duì)比看，大概也能明白這是怎樣的趨勢(shì)的。
最近一段時(shí)間很多自媒體也都在圍繞著房企破產(chǎn)的原因進(jìn)行分析，認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)不好混了，調(diào)控的趨勢(shì)越來(lái)越抓緊。
如果從2016年10月份算起，這一輪調(diào)控已經(jīng)進(jìn)行了將近3年，加上前期買(mǎi)房人的高杠桿購(gòu)房，整體的購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)被透支了一部分。
購(gòu)買(mǎi)力缺少，政策從嚴(yán)，對(duì)未來(lái)整體市場(chǎng)缺乏支撐，很多人都會(huì)非常悲觀的認(rèn)為，地產(chǎn)，或許真的不行了。
但是，你看到或許只是表象。
我忽然想到一個(gè)段子，70后的人說(shuō)80后是垮掉的一代，80后的人說(shuō)90后可能真的扶不起，但是，一年年過(guò)去了，我們發(fā)現(xiàn)最強(qiáng)大最有希望的還是00后。
這跟地產(chǎn)當(dāng)前的境遇其實(shí)很相似。
當(dāng)我們都在討論說(shuō)地產(chǎn)不行，市場(chǎng)蕭條的時(shí)候，你看看中國(guó)最近幾年地產(chǎn)業(yè)的銷售額究竟怎么樣。
2016年中國(guó)房地產(chǎn)的銷售額是11.7萬(wàn)億，2017年銷售額是13萬(wàn)億，2018年達(dá)到了15萬(wàn)億，在調(diào)控嚴(yán)格的最近幾年，每一年的銷售額都在大幅增加。
同時(shí)，隨著各大品牌房企的銷售額的突飛猛進(jìn)，你想要進(jìn)入全國(guó)TOP20強(qiáng)的門(mén)檻也逐步提高。
2016年排名第TOP20的房企是旭輝，銷售額僅僅是643億元，2017年排名第TOP20是正榮，銷售額是910億元。
2018年排名第TOP20的是泰禾，門(mén)檻直接提升到了1300億元。
在今年，如果想要進(jìn)入TOP20強(qiáng)的名單，估計(jì)得至少1500億元。
你很難想象一個(gè)正處于“下行”的行業(yè)，行業(yè)整體的銷售額攀升的如此厲害，我們?nèi)绻麃?lái)對(duì)比下汽車(chē)行業(yè)，就知道地產(chǎn)行業(yè)的日子其實(shí)還算不錯(cuò)的。
2017年汽車(chē)行業(yè)的銷售收入是8.5萬(wàn)億，到了2018年，直接下降到了8萬(wàn)億。
大家知道去年高喊要“活下去”的萬(wàn)科現(xiàn)在怎么樣了嗎，
所以，我們所看到的地產(chǎn)行業(yè)下滑，從銷售額的表現(xiàn)看，其實(shí)就是個(gè)偽命題。
根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2019年上半年，萬(wàn)科凈利潤(rùn)118.4 億元，同比增長(zhǎng)29.8%，即每月賺近20億，創(chuàng)下了上市以來(lái)的歷史新高。
所以，不行的不是整個(gè)地產(chǎn)業(yè)，而是那些默默無(wú)聞的小開(kāi)發(fā)商們。
一方面是中小房企不斷倒閉，另一方面是行業(yè)銷售集中度的不斷攀升，TOP10強(qiáng)的份額占比越來(lái)越重。
房地產(chǎn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面正在越來(lái)越明顯。
在互聯(lián)網(wǎng)的市場(chǎng)里，毫無(wú)疑問(wèn)就是兩位姓馬的爸爸，一家是騰訊一家是阿里，兩家公司幾乎壟斷了互聯(lián)網(wǎng)里90%的機(jī)會(huì)。
騰訊和阿里構(gòu)建的生態(tài)鏈幾乎讓行業(yè)內(nèi)其他的從業(yè)者都無(wú)處生存，聚光燈下都是這兩位的身影。
當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)會(huì)不會(huì)只剩下碧桂園、恒大、萬(wàn)科這幾家開(kāi)發(fā)商我不知道，但是有一個(gè)現(xiàn)象其實(shí)越來(lái)越確定。
就是大部分的行業(yè)都存在行業(yè)集中度提升的問(wèn)題，一個(gè)行業(yè)里只有50家可以生產(chǎn)，值得投資。
所以，也正是因?yàn)檫@樣的邏輯，所以當(dāng)我們看到400多家房企都倒閉時(shí)，其實(shí)也沒(méi)必要感到困惑，任何一個(gè)成熟的行業(yè)其實(shí)都是這么走過(guò)來(lái)的。
小的慢慢走向死亡，大的逐漸走向強(qiáng)大，于是，50家企業(yè)慢慢形成超級(jí)壟斷。
或許，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定后，這個(gè)市場(chǎng)真的只需要50家開(kāi)發(fā)商。
其實(shí)這一點(diǎn)在其他行業(yè)里也都在發(fā)生著，
比如我們想象一下中國(guó)50位知名的藝人，你能一次性叫的出來(lái)幾個(gè)，比如想象一下身邊的日用品，你能說(shuō)出50個(gè)品牌嗎?
美國(guó)的前五大企業(yè)，占到美國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)總市值的10%以上，你可以想象，這是多么高的行業(yè)集中度啊!
而這樣的聚攏程度在中國(guó)發(fā)生的其實(shí)也更加明顯，我找了張2017年中國(guó)各行業(yè)的集中度情況，你可以感受下
所以，我們或許可以問(wèn)問(wèn)自己，我所在的企業(yè)，是不是在這50位里面，如果不是，我應(yīng)該怎么辦?
所以或許我們可以理解為什么美的在2016年公開(kāi)提出“四年沖千億”擴(kuò)張計(jì)劃時(shí)，在2018年美的置業(yè)成功赴港上市并將千億目標(biāo)提前至2019年，甚至不惜在多塊土地上高溢價(jià)拿地。
在這個(gè)背后，我們看到類似美的置業(yè)這樣的一家家沖刺千億房企的無(wú)窮焦慮。
對(duì)于房企而言，不擠進(jìn)千億，或許真的就沒(méi)有未來(lái)了。
當(dāng)然，一旦地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入寡頭壟斷的時(shí)候，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的勞動(dòng)從業(yè)者而言，也會(huì)出現(xiàn)劇烈的分層。
金字塔頂尖的少部分人創(chuàng)造了行業(yè)里絕大部分的價(jià)值，剩下的從業(yè)者能力普通，經(jīng)濟(jì)收入水平也將直線下滑。
當(dāng)然，這樣的現(xiàn)象不僅是針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于任何一個(gè)壟斷的行業(yè)而言，人員的巨量流動(dòng)和工資水平的分層化問(wèn)題將變得更加突出。
所以BAT和華為等頭部企業(yè)員工的高工資其實(shí)是對(duì)壟斷企業(yè)的一種犒賞，
所以如果你如果認(rèn)可地產(chǎn)行業(yè)即將進(jìn)入寡頭壟斷的趨勢(shì)，那么馬上就要到來(lái)的或許就是人員的流動(dòng)加快和工資的改變。
當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化程度越來(lái)越高，地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前的高工資模式或許將慢慢被抹平。
對(duì)于我們地產(chǎn)從業(yè)者自身而言，你到底能不能擠進(jìn)自身企業(yè)的頭部人員名單，其實(shí)就真的會(huì)決定了你未來(lái)到底能不能在這個(gè)行業(yè)好好的活下去。
因此，進(jìn)入寡頭的不僅是地產(chǎn)商，還包括了內(nèi)部的從業(yè)者。
房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越愿意給最頂尖的職業(yè)經(jīng)理人開(kāi)高薪，
比如任澤平，2017年時(shí)1500萬(wàn)的年薪直接刷爆朋友圈，這樣的收入水平僅次于“打工皇帝”，海通證券的高管林涌，超過(guò)馬明哲、王石等名人。
但即使是這樣的高薪，在恒大集團(tuán)內(nèi)部，也并不算太突出，恒大2016年財(cái)報(bào)顯示，副總裁何妙玲年薪1561.4萬(wàn)元，恒大金融集團(tuán)董事長(zhǎng)徐文，其年薪達(dá)到1028萬(wàn)元。
但是作為老板，沒(méi)有一個(gè)是真正的“慈善家”，在給頂級(jí)人才開(kāi)工資的同時(shí)，對(duì)于處于普通崗位的地產(chǎn)人，一定是壓制的，你越普通，我給你開(kāi)的工資就越低。
處于營(yíng)銷崗位的一線，由于每天還是只能依靠傳統(tǒng)的苦力支撐，哪怕你每天加班到10點(diǎn)，可能收入也并沒(méi)有那么突出，
真正能取得高收入，估計(jì)只有20%的幸運(yùn)者而已。
我一直認(rèn)為，做地產(chǎn)行業(yè)，最重要的一點(diǎn)是要保持謹(jǐn)慎的樂(lè)觀。
為什么這么說(shuō)?
只有當(dāng)我們樂(lè)觀了，我們才能看到更遠(yuǎn)的光，我們才能走的更加的堅(jiān)定，但是這份樂(lè)觀一定是謹(jǐn)慎的，甚至在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候還是要略微悲觀的。
只有這樣，我們才能不斷的去思考這樣行業(yè)，畢竟，這個(gè)行業(yè)的變化真的比我們想象的還要快一些。
對(duì)于地產(chǎn)公司而言，小而美的愿景真的是越來(lái)越難了，受制于融資渠道變窄，融資和拿地成本不斷抬升的影響，大房企的未來(lái)，正在到來(lái)。
2018年，碧桂園拿下了7200億，萬(wàn)科拿下了6000億，恒大拿下了5500億，三家合計(jì)的成交額為1.87萬(wàn)億，相當(dāng)于行業(yè)內(nèi)12%的市場(chǎng)份額。
而整個(gè)15-18年間，前10強(qiáng)房企市占率從16.9%大幅提升至28.3%。
按照這樣的趨勢(shì)看，在未來(lái)，只剩50家開(kāi)發(fā)商，基本是大概率事件。
對(duì)于我們從業(yè)者而言，真的，抓緊時(shí)間向那些頭部企業(yè)靠攏吧，他們的規(guī)模可能會(huì)比想象中的還要龐大。
最后，我想套用馬云的一句話。
不是地產(chǎn)行業(yè)不行了，而是你的地產(chǎn)行業(yè)不行了。
