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一、背景信息介紹
頂級豪宅僅憑其地段和高度都可以成為城市的地標(biāo)，凸顯了其本身的稀缺性及不可復(fù)制性的同時彰顯居住者在城市中的尊貴地位。在立面設(shè)計上，這些項目一般采用高品質(zhì)的玻璃幕墻，前衛(wèi)而不失經(jīng)典的建筑造型均要求高端的材質(zhì)和工藝實現(xiàn)。
玻璃幕墻相對于普通墻體而言，其外圍護結(jié)構(gòu)的造價需增加1.5倍至2倍，這也是玻璃幕墻主要被應(yīng)用于高級寫字樓、五星級飯店等高檔商業(yè)建筑的原因之一，頂級豪宅的玻璃幕墻采用得越來越多。 在2015年之前，相比較于普通的住宅樓盤，大量的頂級豪宅開始有玻璃幕墻的設(shè)計，全立面的玻璃幕墻設(shè)計，在規(guī)劃、設(shè)計、產(chǎn)品、理念等方面都有不少創(chuàng)新。
玻璃幕墻讓建筑形象在高大宏偉之上，更具現(xiàn)代感和精致感。不僅用玻璃幕墻設(shè)計配合了頂奢豪宅的定位，做到視野最大化。全玻璃幕墻的設(shè)計，讓建筑與景觀有充分的融合。占據(jù)了無敵的采光和視野，讓每戶都能夠270度無遮擋，將整個城市的美景盡收眼底。不僅延續(xù)了其高端印象，更具時尚設(shè)計質(zhì)感。在這些豪宅上使用玻璃幕墻，配合頂奢定位，延續(xù)高端印象。
住宅類項目玻璃幕墻大多是頂級住宅之特色，玻璃幕墻作為當(dāng)代新型墻體，最大特點是將建筑美學(xué)、建筑功能、建筑節(jié)能和建筑結(jié)構(gòu)等因素有機地統(tǒng)一起來，簡約的輪廓與天際線，線條流暢自然，盡顯尊貴大氣。減少太陽輻射，改善生活環(huán)境。同時，玻璃幕墻可吸收紅外線，減少進入室內(nèi)的太陽輻射，降低室內(nèi)溫度。它既能像鏡子一樣反射光線，又能像玻璃一樣透過光線，極大地改善了生活環(huán)境。
普通的玻璃往往給人以一種易碎的不安全感，那么玻璃幕墻是不是同樣如此呢?答案是否定的。在過去的多次強地震中，框架結(jié)構(gòu)的建筑物，采用磚墻作為外圍護結(jié)構(gòu)的，損毀嚴(yán)重，而采用規(guī)范采用各種幕墻作為外圍護結(jié)構(gòu)的，幾乎完好無損。玻璃幕墻之所以有這么好的抗震表現(xiàn)，要歸功于其獨特的設(shè)計，在幕墻設(shè)計中，支承結(jié)構(gòu)和幕墻面板板塊之間，采用硅酮結(jié)構(gòu)膠等柔性連接。面板之間也有符合變形要求的膠縫設(shè)計，所以多數(shù)情況下，幕墻在平面內(nèi)可以承受1/100的大變形。而普通的砌體填充墻在1/1000位移時開裂，1/300位移時破壞，即使在小地震下也會產(chǎn)生破損。
因此，國內(nèi)外的豪宅使用玻璃幕墻已經(jīng)成為趨勢，國內(nèi)外很多的超級豪宅無疑都因為選擇了玻璃幕墻而更具品質(zhì)感和身份感，從而受到買家的歡迎和追捧。
市場還是有工業(yè)化外立面需求的。高層住宅的建筑密度較高，居高望遠，塔樓視野開闊。塔樓一般都采用大框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場澆筑樓板，因而其結(jié)構(gòu)強度（詞條“結(jié)構(gòu)強度”由行業(yè)大百科提供）比板樓高，抗震性與安全性較好。而且對于富有DIY精神的業(yè)主而言，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻（詞條“隔墻”由行業(yè)大百科提供）基本都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。
在2015年，住建部和國家安全監(jiān)管總局聯(lián)合下發(fā)通知(38號文)，要求加強玻璃幕墻的安全防護工作，其中更是要求包括新建住宅、黨政機關(guān)辦公樓、醫(yī)院門診急診樓和病房樓、中小學(xué)校、托兒所、幼兒園、老年人建筑在內(nèi)的七種建筑不得在二層及以上使用玻璃幕墻。
文中說，玻璃幕墻因美觀、自重輕、采光好及標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化程度等優(yōu)點，自20世紀(jì)80年代起，在商場、寫字樓、酒店、機場、車站等大型和高層建筑的外裝飾上得到廣泛應(yīng)用。近年來，在個別城市偶發(fā)的因幕墻玻璃自爆或脫落造成的損物、傷人事件，危害了人民生命財產(chǎn)安全，引發(fā)社會關(guān)注。造成這些安全危害的原因，除早期玻璃幕墻工程技術(shù)缺陷、料缺陷等因素外，對人員密集、流動性大等特定環(huán)境、特定建筑的安全防護工作重視不夠，玻璃幕墻維護管理責(zé)任落實不到位，也是重要原因。各地、各有關(guān)部門要高度重視玻璃幕墻安全防護工作，在工程規(guī)劃、設(shè)計、施工及既有玻璃幕墻使用、維護、管理等環(huán)節(jié)，切實加強監(jiān)管，落實安防護責(zé)任，確保玻璃幕墻質(zhì)量和使用安全。
從此之后，中國內(nèi)地居住類型的建筑，商業(yè)用地屬性的公寓，可以在二層以上做玻璃幕墻;住宅用地屬性的公寓，不可以在二層以上做玻璃幕墻。
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普通公寓 |
商務(wù)公寓 |
酒店式公寓 |
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用地性質(zhì) |
住宅用地 |
商業(yè)用地 |
商業(yè)用地 |
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產(chǎn)權(quán)性質(zhì) |
公寓 |
商務(wù)公寓 |
商務(wù)公寓或公寓 |
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產(chǎn)權(quán)年限 |
70年 |
40年 |
40年 |
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是否可以在二層以上做玻璃幕墻 |
不可以 |
可以 |
可以 |
二、具體調(diào)研樣本
我們按照隨機抽樣法，抽樣調(diào)研了從2016年一直到2019年1季度的全國372個項目。抽樣結(jié)果如下：
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分類 |
項目數(shù)量 |
占比 |
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普通住宅 |
336 |
90.3% |
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豪宅 |
14 |
3.8% |
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公寓（出售型） |
10 |
2.7% |
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別墅 |
6 |
1.6% |
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住宅+別墅 |
6 |
1.6% |
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合計 |
372 |
100.0% |
這些調(diào)研的項目均為居住類項目,這是是基于項目具體的用地屬性和最終建筑用途兩部分來判斷。備注：包含在“住宅屬性”用地上建的一切建筑(包含配套商業(yè)和會所等)，以及在“商業(yè)屬性”用地上建的住宅用途的建筑。(商業(yè)、酒店、辦公、場館等不在本次范圍內(nèi)。)
2016~2019年一季度，全國商品房銷售面積52.8億平方，本次樣本數(shù)量相當(dāng)于全國商品房銷售份額的0.9%。樣本中的住宅項目中，主流地產(chǎn)商(地產(chǎn)30強)的市場占比88.6%;非主流地產(chǎn)商的市場占比11.4%。
我們將這372個項目，按照一定的邏輯定義進行了分級，其中59個項目有玻璃幕墻的使用。
l A類項目定義：項目的樓盤價位于該地區(qū)同類型當(dāng)年樓盤均價的120%以上，或該地產(chǎn)商內(nèi)部定位為A檔。
l B類項目定義：項目的樓盤價位于該地區(qū)同類型當(dāng)年樓盤均價的100%~120%，或該地產(chǎn)商內(nèi)部定位為B檔。
l 保障房項目定義：政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格和租金的住房。樓盤價格低于該地區(qū)同類型當(dāng)年樓盤價格。
l 未開盤項目定義：還沒有確定對外公開銷售的時間。
l 不出售項目定義：不對外公開銷售的項目，如會所，內(nèi)部員工住房。
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項目分級 |
372個項目數(shù)量（個） |
59個幕墻項目數(shù)量（個） |
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A類項目 |
39 |
9 |
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B類項目 |
318 |
42 |
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保障房 |
1 |
1 |
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未開盤 |
10 |
6 |
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不出售 |
4 |
1 |
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合計 |
372 |
59 |
三、調(diào)研結(jié)果分析
3.1、住宅市場鋁合金玻璃幕墻的常見形態(tài)
A項目
項目類型：公寓
玻璃幕墻類型：全立面框架式玻璃幕墻
項目階段：概念設(shè)計階段
B某項目
項目類型：公寓
玻璃幕墻類型：全立面框架式玻璃幕墻
項目階段：設(shè)計階段
C項目
項目類型：公寓
玻璃幕墻類型：全立面單元式玻璃幕墻
項目階段：招采階段
D項目
項目類型：住宅
玻璃幕墻類型：框架式玻璃幕墻，采用拼框做法安裝
項目階段：招采階段
E項目
項目類型：住宅
玻璃幕墻類型：底部商業(yè)框架式玻璃幕墻
項目階段：已竣工
F項目
項目類型：住宅
玻璃幕墻類型：底部商業(yè)框架式玻璃幕墻
項目階段：已竣工
G項目
項目類型：公寓
玻璃幕墻類型：框架式玻璃幕墻，局部樓層復(fù)式挑高
項目階段：招采階段
3.2、非公共建筑市場鋁合金玻璃幕墻的容量和占比
在372個樣本項目中，有59個項目采用了玻璃幕墻;項目數(shù)量占樣本總量的15.9%;其中這59個項目的總建筑面積占所有樣本總量建筑面積的的16.1%。
在這些抽樣調(diào)查樣本中，建筑外表皮中的玻璃幕墻面積占(玻璃幕墻+門窗)面積的3.60%。
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類別 |
面積（萬m2） |
占比 |
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玻璃幕墻 |
40.89 |
3.60% |
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門窗 |
1094.46 |
96.40% |
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合計 |
1135.35 |
100.00% |
統(tǒng)計樣本中，1、玻璃幕墻面積40.89萬平方，門窗面積(包含鋁合金門窗、塑鋼門窗等)1094.46萬平方;(玻璃幕墻+門窗)面積合計:1135.35萬平方;2、樣本中，玻璃幕墻面積占(玻璃幕墻+門窗)面積的3.60%。
玻璃幕墻/(玻璃幕墻+門窗)的比例統(tǒng)計如下：
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類別 |
樣本項目數(shù)量 |
玻璃幕墻
（萬m2） |
門窗
（萬m2） |
合計
（萬m2） |
占比：
玻璃幕墻/（玻璃幕墻+門窗）
|
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普通住宅、豪宅 |
356 |
15.71 |
1066.17 |
1081.88 |
1.45% |
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別墅 |
12 |
0 |
19.73 |
19.73 |
0.00% |
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公寓 |
10 |
25.18 |
8.56 |
33.74 |
74.64% |
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（公寓+別墅） |
（22） |
（25.18） |
（28.29） |
（53.47） |
（47.09%）
修正為25.00% |
統(tǒng)計樣本中，玻璃幕墻/(玻璃幕墻+門窗)的比例分別如下：
住宅、豪宅類項目，1.45%;
別墅：0.00%;
公寓：74.64%.(備注：受樣本特征影響，比例明顯高于市場.)
我們關(guān)注了這些玻璃幕墻具體形式和所在的具體建筑位置，大致如下：
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業(yè)態(tài) |
項目數(shù)量 |
項目數(shù)量占比 |
采用玻璃幕墻面積（萬m2） |
占比 |
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底層大堂 |
15 |
25.4% |
1.3 |
3.2% |
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配套商業(yè) |
26 |
44.1% |
5.1 |
12.5% |
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框架式全立面 |
15 |
25.4% |
25.9 |
63.2% |
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單元式全立面 |
1 |
1.7% |
3.0 |
7.4% |
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框架窗墻 |
2 |
3.4% |
5.6 |
13.7% |
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合計 |
59 |
100.0% |
40.9 |
100.0% |
在59個有玻璃幕墻的項目中，開啟形式以上懸窗為主，僅有2個項目采用了內(nèi)平開窗。門的形式以地彈門為主，沒有采用電動平移門和旋轉(zhuǎn)門的項目。而防火幕墻和防火門窗屬于消防，需要有資質(zhì)的專業(yè)公司生產(chǎn)和施工，不會和幕墻、門窗分包一起招標(biāo)(如果是總承包的話，也有可能一起招采)。
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項目類型 |
2018年銷售面積（萬m2） |
折算比例 |
門窗+玻璃幕墻
（萬m2） |
玻璃幕墻比例 |
玻璃幕墻
（萬m2） |
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住宅、豪宅 |
143185.56 |
0.20 |
28637.11 |
1.45% |
415.24 |
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別墅、高檔公寓 |
4743.44 |
0.20 |
948.69 |
修正為25.00% |
237.17 |
由以上數(shù)據(jù)可以推測，全國住宅市場玻璃幕墻的容量在400萬~600萬平方。
3.3、非公共建筑市場通窗或窗墻體系的調(diào)研
我們還注意到，考慮非公共建筑市場的規(guī)范要求，在二層以上如果想做工業(yè)化外立面的設(shè)計，窗墻體系或者大通窗可能就是一個設(shè)計選擇項。
<
樣本項目中，窗墻體系(通窗)占樣本門窗數(shù)量的1.90%，占樣本門窗面積的1.50%。
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窗墻體系（通窗+預(yù)拼框）項目 |
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項目數(shù)量 |
7個 |
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通窗面積合計 |
16.62m2 |
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占樣本門窗面積比例 |
1.50% |
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項目類型 |
4個住宅，3個豪宅 |
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使用情況 |
項目中局部采用通窗 |
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地產(chǎn)開發(fā)商 |
5個主流開發(fā)商，1個地方企業(yè) |
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城市分布 |
南京、杭州、深圳、成都、中山 |
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項目分級 |
4個A類項目，1個B類項目，1個未開盤，1個不出售 |
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作者：陳勇 方燕
作者單位：弗思特建筑科技有限公司
