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最近我們都看到的，第二輪集中拍地，各大城市普遍流拍率走高、底價(jià)成交很多、溢價(jià)率很低。同時，商品房成交量連續(xù)出現(xiàn)下滑，大中城市普遍如此。
圖表來源|遠(yuǎn)東資信(特此感謝)
近期，在此大背景下，中國幕墻網(wǎng)ALwindoor.com從“杠桿地產(chǎn)”了解到：開發(fā)商在哭，近期又有2、3個百強(qiáng)房企頂不住了，債務(wù)違約，要死要活。難受的還有各大小城市，大家都叫窮，財(cái)政緊張、日子沒法過。與此同時，深圳之后，杭州也收緊了戶籍政策。持續(xù)5年的“搶人大戰(zhàn)”迎來了不一樣的未來，局面難道變了?若此，似乎又是一個利空房地產(chǎn)的政策走勢。當(dāng)然，好消息也有，“十一”長假前，央行貨幣政策委員會2021年第三季度(總第94次)例會于9月24日在京召開，提出：
維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。
最新的好消息則是，多家媒體近期都報(bào)道，據(jù)悉，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會預(yù)計(jì)于10月15日召集部分房企在京開座談會，已有企業(yè)接到通知。
同時，《中國經(jīng)營報(bào)》報(bào)道，成都房地產(chǎn)業(yè)商會將召開意見交流會，了解房企運(yùn)行情況及困難。
冷到極致，該反彈了么，房地產(chǎn)政策會寬松些嗎?接下來，中國幕墻網(wǎng)ALwindoor.com邀請“杠桿地產(chǎn)”就此做個研判，希望對門窗幕墻工程企業(yè)、設(shè)計(jì)院（所）、顧問咨詢公司，以及廣大的鋁型材、玻璃、五金配件、密封膠、隔熱（詞條“隔熱”由行業(yè)大百科提供）條與密封膠條等供應(yīng)商有所參考價(jià)值。
1、房協(xié)座談會可期。如果沒有意外，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會預(yù)計(jì)于2021年10月15日召開的部分房企在京座談會后，會有一些改善可能。
房地產(chǎn)協(xié)會是要為房地產(chǎn)、房企代言的，既然近期一些房企困難，甚至有出現(xiàn)交房難、爛尾的危險(xiǎn)，這些肯定是要努力避免的。那么，首先可以確定，房地產(chǎn)整個行業(yè)，接下來將獲得一些最基本的支持。
至于這個會議是否有風(fēng)向標(biāo)意義，比如全面救市、甚至刺激樓市?幾乎可以肯定地回答，沒可能。
2、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新階段，這是不可逆的。經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求、國內(nèi)外局勢、人口前景，都決定了，新階段不可逆、不能逆。
三道紅線、貸款集中度管理，對投資、投機(jī)的管治，難道會放任?
圖表來源|銀河證券(特此感謝)
新階段，不炒是底線，這一點(diǎn)應(yīng)該認(rèn)清。
作為個人投資者，回報(bào)預(yù)期低一點(diǎn)對自己更好。
3、新階段的特征是平穩(wěn)，也是各方的最大公約數(shù)。
銀河證券的研報(bào)認(rèn)為，中國房地產(chǎn)將告別暴漲時代，進(jìn)入平穩(wěn)健康發(fā)展時期，對此房地產(chǎn)、建筑業(yè)，以及門窗幕墻產(chǎn)業(yè)鏈上下游都非常認(rèn)同。
人口增速放緩，老齡化結(jié)構(gòu)加劇，大家都是明白的，人口普查的結(jié)果比很多人想的還要嚴(yán)重。
圖表來源|銀河證券(特此感謝)
勞動力人口數(shù)量下降，社會老齡化趨勢明顯。銀河證券的研報(bào)認(rèn)為，15-65 周歲的勞動年齡人口自2014年達(dá)到峰值100557萬人后，開始逐年減少，2018年勞動力人口為99394萬人，占總?cè)丝诒戎?1.24%。雖然總量上看人口紅利變動不明顯，但結(jié)構(gòu)問題不容小覷，對比2000年與2017年的人口年齡分布，我國勞動年齡人口已從小于40歲為主轉(zhuǎn)變?yōu)?0歲以上為主。
1962-1975年出生的人口在未來五年后將快速退出勞動力市場。人口老齡化比例從 1984年的5%，到2014年已突破10%，僅耗時30年，甚至快于日本的35年。
根據(jù)七普數(shù)據(jù)，我國65歲及以上人口占13.5%，人口老齡化進(jìn)一步加劇。
房地產(chǎn)需求受影響是一定的，如果還炒，后果更加不堪設(shè)想。所以堅(jiān)決執(zhí)行“房住不炒”是必然，當(dāng)然，不是用來跌的，房企要死要活，地方窮得買飯吃，也不是希望看到的。
平穩(wěn)，是各方的最大公約數(shù)。
4、對宏觀形勢的判斷，確實(shí)有微妙變化。
平穩(wěn)的意思就是，不能像最近這樣，多數(shù)地方都成交量下滑，或者不能連續(xù)幾個月都這樣。
回到央行的貨幣政策例會。二季度例會后，后來如我們所見，針對房地產(chǎn)行業(yè)，無論地產(chǎn)公司還是住房按揭貸款的資金，都是從緊的。
三季度貨幣政策例會通稿和二季度一樣，還是5部分。前2段落都是寒暄，今天就不多談。
第三部分值得看。財(cái)聯(lián)社和二季度的措辭進(jìn)行了對照，對照看明顯可以發(fā)現(xiàn)，對形勢的判斷，有微妙變化。
會議指出，當(dāng)前全球疫情仍在持續(xù)演變，外部環(huán)境更趨嚴(yán)峻復(fù)雜，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍然不穩(wěn)固、不均衡。
如下圖，三季度的例會對外部環(huán)境、國內(nèi)的判斷，相對二季度樂觀值有一定下降。
圖表來源|財(cái)聯(lián)社(特此感謝)
任何決策，都來自于基本的形勢判斷，這個判斷意味著，經(jīng)濟(jì)政策、貨幣政策，必然都會做一定的改變。其中，自然也包括對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。
5、房地產(chǎn)行業(yè)還是我國經(jīng)濟(jì)的壓艙石，這一點(diǎn)暫時不會變。
產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多、行業(yè)帶動效應(yīng)明顯、關(guān)系居民生活水平及財(cái)富，關(guān)系金融安全和經(jīng)濟(jì)增長。銀河證券說，無論從宏觀層面、中觀層面還是從微觀層面看，都對我國國民經(jīng)濟(jì)、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民福利等方面具有重要影響。舉個簡單數(shù)字，2020 年我國全社會固定資產(chǎn)投資完成額為52.73萬億元，而房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為14.14萬億元，占當(dāng)年全社會固定資產(chǎn)投資完成額的26.82%。
圖表來源|華西證券(特此感謝)
地方政府也都要靠這個吃飯，GDP、財(cái)政、投資，都離不開房地產(chǎn)。所以，房地產(chǎn)政策趨嚴(yán)、投機(jī)需求逐步離場可以理解，但如上文所述，保持10來萬億元的銷售規(guī)模，這個不會變。9月22日，經(jīng)濟(jì)日報(bào)也刊文《樓市調(diào)控應(yīng)注意滿足剛需》說了，樓市調(diào)控應(yīng)注意滿足剛需，相關(guān)部門需在調(diào)控范圍內(nèi)對購房人群作出區(qū)分，并探索在持有環(huán)節(jié)做文章，盡可能防止“誤傷”剛需群體。樓市需求穩(wěn)住了，大家也就穩(wěn)了。
6、四季度、2022年初，會更加重視經(jīng)濟(jì)，且政策有連續(xù)性。
如上所述，央行也說增加了“統(tǒng)籌做好今明兩年宏觀政策銜接”。比如近期，多省拉閘限電，這對經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、增長，毫無疑問是逆風(fēng)。原因很復(fù)雜，至少不是簡單的大棋論。
國際承諾、“能耗雙控”壓力猶在，煤炭價(jià)格擺在這里，怎么辦?如果這一輪拉閘限電持續(xù)至四季度中后期，樓市降溫一直持續(xù)，拖累經(jīng)濟(jì)下行的程度可以想見。東吳證券做了4個嚴(yán)重程度的假設(shè)，如下圖。
圖表來源|東吳證券(特此感謝)
經(jīng)過測算，最嚴(yán)重的情形下，這對4季度、全年會造成不低的影響。
一方面，我們要避免這樣的情況出現(xiàn)，另一方面，四季度、2022年初顯然會更加重視經(jīng)濟(jì)。央行“統(tǒng)籌做好今明兩年宏觀政策銜接”，這句話的含義是4季度的舉措，會延續(xù)到2022年1季度，甚至2022年3月份之后。
那么重視經(jīng)濟(jì)，自然包括房地產(chǎn)至少不拖后腿，回到文初的，房協(xié)要開會，你懂的。
7、貨幣相對寬松周期開啟。
回到央行三季度貨幣政策例會，措辭最大的變化是，增加了“增強(qiáng)信貸總量增長的穩(wěn)定性（詞條“穩(wěn)定性”由行業(yè)大百科提供）”，不要小看這一增加，這意味著央行總體傾向于要向市場投放需求。雖然其他“匹配”、“穩(wěn)定”的措辭還在。漢語言博大精深的。變化此前已經(jīng)開始，央行的公開操作、投放貨幣，加大逆回購?fù)斗拧⒗m(xù)作國庫現(xiàn)金存款到期……
圖表來源|國海證券(特此感謝)
我們可以看，近段時間的公開操作、投放頻次。
圖表來源|華泰期貨(特此感謝)
如上圖，基本可以判斷，新一輪的貨幣相對寬松周期，可能要開始了。此前，也研判過，四季度降準(zhǔn)的概率較大。央行通過各種手段，向市場釋放更多流動性的基本判斷，應(yīng)該是成立的。若此，單從央行層面，在4季度、2022年1季度，調(diào)整貨幣政策支持經(jīng)濟(jì)和就業(yè)，會收到一些效果。所以，無論怎么說，有水總會惠及一點(diǎn)地產(chǎn)行業(yè)。
8、央行不降息，起碼降準(zhǔn)可期。
如此前國常會所言“做好預(yù)調(diào)微調(diào)和跨周期調(diào)節(jié)，加強(qiáng)財(cái)政、金融、就業(yè)政策聯(lián)動，穩(wěn)定市場合理預(yù)期”——貨幣政策的聯(lián)動，是應(yīng)有之義。
圖表來源|中泰證券(特此感謝)
一方面房地產(chǎn)趨嚴(yán)、地方債控制，另一方面貨幣政策的逆向操作，有利于推動實(shí)體企業(yè)融資成本下降，刺激其投資和擴(kuò)大生產(chǎn)。最新9月LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)依舊沒有調(diào)整，已經(jīng)連續(xù)17個月未動。部分人士有些失望，希望降息，其實(shí)直接降息與否暫時沒到必須的地步。
從上一輪周期經(jīng)驗(yàn)看，降準(zhǔn)打頭陣，年中已經(jīng)這么操作。年底應(yīng)該也會這樣，小結(jié)一下本文，各方可以接受的最大公約數(shù)，是房地產(chǎn)的未來走勢，詳見上文第3點(diǎn)判斷。
