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“核數(shù)師不發(fā)表意見(jiàn)牽出合景泰富銀行貸款違約事件。”
苦撐一年 正式違約
在房企頻繁爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)的2022年，合景泰富一直保持公開(kāi)債零違約記錄，支撐一年之后，于2023年4月出現(xiàn)違約。
近期，合景泰富董事會(huì)獲核數(shù)師告知，其所出具日期為2023年4月28日的核數(shù)師報(bào)告載有有關(guān)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的多項(xiàng)不確定因素的不發(fā)表意見(jiàn)。核數(shù)師不發(fā)表意見(jiàn)是因?yàn)?023年4月合景泰富情況有變。4月28日，合景泰富拖欠的附息銀行及其他借貸的本金總額為2.12億元尚未根據(jù)其預(yù)定還款日期償還，故觸發(fā)若干長(zhǎng)期附息銀行及其他借貸311.63億元須按要求償還。
合景泰富內(nèi)部人士回應(yīng)稱(chēng)，其仍與借款主體及債權(quán)人積極溝通還款計(jì)劃，相信該事項(xiàng)觸發(fā)311.63億元債務(wù)提前償還的可能性很低，其會(huì)與其他債權(quán)人保持緊密溝通，妥善處理集團(tuán)債務(wù)。
現(xiàn)金流銳減200億 短期償債壓力極大
合景泰富公司3月底公開(kāi)發(fā)布的2022年度的財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，該公司的銀行貸款以及其他金融機(jī)構(gòu)的貸款，合計(jì)為753.91億元，雖然比上年同期減少了1.73%，但其中在一年內(nèi)到期的將近30%;加上還有應(yīng)付賬款及應(yīng)付票據(jù)(就是欠供應(yīng)商、建筑商等的債務(wù))155.41億元，共計(jì)欠款909.32億元。
截至去年底，合景泰富的凈負(fù)債率161.8%，比2021年末79.2%增加了一倍，一年以?xún)?nèi)附息銀行及其他借款222.45億元，比2021年底增加近30億元，一年以上附息銀行及其他借款531.46億元，比上一年末減少32億元。
同期末，合景泰富手上現(xiàn)金及銀行結(jié)余約103.4億元，比2021年底294.5億元銳減近200億元，短期償債壓力極大。
在美元債方面，合景泰富去年成功對(duì)3筆合計(jì)13.7億美元的美元票據(jù)進(jìn)行整合后，合景泰富目前存續(xù)的美元債由9筆轉(zhuǎn)換為8筆，合計(jì)約為36.98億美元，均為半年付息，付息壓力不會(huì)消失。
敗于重倉(cāng)三四線(xiàn)、高價(jià)拿地、搶灘舊改
合景泰富成立于1995年, 于2007年在香港聯(lián)交所主板上市，2015年之前，其是一個(gè)年銷(xiāo)售額200億左右的“小而美”的房企，排名還沒(méi)進(jìn)前五十強(qiáng)。為了實(shí)現(xiàn)“千億夢(mèng)”，合景泰富與其他千億房企選擇了相同方式：高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)。
從擴(kuò)張腳步上看，2014年合景泰富進(jìn)駐了10個(gè)城市，而且全部為核心城市，到2019年底時(shí)已布局到近40個(gè)城市，重倉(cāng)三四線(xiàn)。從擴(kuò)張方式來(lái)看，除了布局三四線(xiàn)城市，其還頻繁再一二線(xiàn)城市高價(jià)拿地，且熱衷“舊改”。2020年，合景泰富銷(xiāo)售額首破千億，達(dá)到1036億元，同比增速20.3%;2021年銷(xiāo)售額1038億元，同比微增0.2%;2022年銷(xiāo)售額508.6億元，直接“腰斬”。
民營(yíng)房企依然融資不暢
合景泰富2022年財(cái)報(bào)第7頁(yè)針對(duì)“持續(xù)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)”陳述說(shuō)，鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前放緩，加上資本市場(chǎng)融資來(lái)源有限，其可能需要較預(yù)期更長(zhǎng)時(shí)間，方可變現(xiàn)物業(yè)所得現(xiàn)金及或外部融資所得現(xiàn)金以履行償債義務(wù)。
其一，正積極與現(xiàn)有合作的金融機(jī)構(gòu)就續(xù)約若干借債磋商，其二，繼續(xù)加快物業(yè)銷(xiāo)售，加快回款及其他應(yīng)收款收回，正在跟有意向方洽談出售數(shù)棟商業(yè)物業(yè)及非核心物業(yè)項(xiàng)目;其三，控制開(kāi)支。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，目前靠銷(xiāo)售合景泰富估計(jì)暫難擺脫困境，還得繼續(xù)賣(mài)資產(chǎn)。合景泰富截至去年底手上自持商業(yè)、酒店等投資物業(yè)總市值287億元，比上年末略減6.2億元。
從融資上看，民營(yíng)房企除了去年底及今年初那一撥集中發(fā)債小高潮外，雖有發(fā)債批文在手，三四月發(fā)債能落地的依然偏少。
首先是中債增進(jìn)雖有全額擔(dān)保，但對(duì)融資房企而言，需要提供反擔(dān)保，也就是拿出優(yōu)質(zhì)抵押品出來(lái)，這勢(shì)必會(huì)影響其積極性，還不如直接向銀行抵押融資。其次，作為房企優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的定增重組等，去年底以來(lái)，雖已累計(jì)有超30家房企披露定增募資補(bǔ)血預(yù)案，但目前還未有一家拿到正式批文。
各大房企特別是民營(yíng)房企，雖然被利好氛圍所籠罩，但實(shí)際并未迎來(lái)大降甘霖，依然融資不暢。
