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中國(guó)城市的摩天大樓競(jìng)賽，戛然而止。
01、摩天大樓“限高令”來了
日前，住建部和國(guó)家發(fā)改委日前聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理，嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑。
在內(nèi)地，500米以上的摩天大樓并不多見。北京的中國(guó)尊（詞條“中國(guó)尊”由行業(yè)大百科提供）大廈，上海的上海中心（詞條“上海中心”由行業(yè)大百科提供）大廈，廣州的東塔，深圳的平安金融中心，天津剛竣工的周大福金融中心，是為數(shù)不多的幾個(gè)典型代表。
其中，高達(dá)632米的上海中心大廈為中國(guó)第一高樓，而世界第一高樓為迪拜的哈利法塔，高828米。
不過，摩天大樓向來被認(rèn)為是城市繁榮的見證，追逐超級(jí)摩天大樓的城市不在少數(shù)。
根據(jù)世界高層建筑與都市人居學(xué)會(huì)官網(wǎng)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，包括在建、已經(jīng)建成和有規(guī)劃的超高層，國(guó)內(nèi)300米以上的超高層有464座，這個(gè)數(shù)據(jù)超過全球的三分之一，其中以深圳、廣州、上海等地為最。
◆2019年各地摩天大樓竣工數(shù)量 來源：CTBUH
其中，武漢的綠地中心最初規(guī)劃高度為636米，南京江北第一高樓最初規(guī)劃為600米，成都天府新區(qū)的熊貓大廈則一度規(guī)劃出677米的新高度，長(zhǎng)沙某項(xiàng)目甚至一度規(guī)劃出838米的新高，比迪拜塔還要高10米……
一時(shí)間，幾乎所有城市，都在競(jìng)逐“中國(guó)第一高樓”的稱號(hào)。
然而，這幾年，許多城市的摩天大樓建設(shè)并不順利。長(zhǎng)沙838米的“世界第一高樓”早已被叫停，天津近600米高的117大廈建了12年還沒完工，成都的熊貓大廈從677米降到了488米，南京江北第一高樓從600米降至498米……
命運(yùn)最為多舛的當(dāng)屬武漢綠地中心。先是從規(guī)劃的636米被削減到475米，去年年底又傳出因資金鏈問題陷入糾紛。
這背后，既有資金鏈的問題，也有政策的因素。
02、追逐摩天大樓的心理不難理解
作為現(xiàn)代建筑藝術(shù)的結(jié)晶，摩天大樓以高聳入云的建筑、華麗絢爛的立面、地處樞紐的顯要區(qū)位、城市地標(biāo)的獨(dú)特認(rèn)知，成為塑造城市地標(biāo)、展現(xiàn)經(jīng)濟(jì)政績(jī)、推廣城市形象的利器。
◆歷年全球竣工最高建筑來源：CTBUH
同時(shí)，隨著大城市土地資源日益緊張，摩天大樓以“向上生長(zhǎng)”的姿態(tài)，為城市建設(shè)增添了不少可利用空間。加上最近10年貨幣政策相對(duì)寬松，地產(chǎn)資金面相對(duì)充裕，這為摩天大樓的崛起提供了支撐。
然而，摩天大樓的問題越來越明顯。
且不說坊間熱議的“摩天大樓”詛咒，超高層建筑（詞條“超高層建筑”由行業(yè)大百科提供）本身就存在建設(shè)周期長(zhǎng)、成本高、拆建困難、消防救援能力不足、空置率高企的短板。
安全問題自然不用說，目前世界最高的消防云梯只有100多米，而摩天大樓動(dòng)輒300米、500米以上，這無疑對(duì)消防救援帶來前所未有的挑戰(zhàn)。
相比安全問題，更嚴(yán)重的在于爛尾風(fēng)險(xiǎn)。
一般而言，摩天大樓往往在貨幣相對(duì)寬松期蜂擁而出，利用市場(chǎng)資金充裕、利率較低的特點(diǎn)大行建設(shè)之能事。
然而，經(jīng)濟(jì)不會(huì)一直繁榮，貨幣不會(huì)一直寬松，市場(chǎng)不會(huì)一直向上。一旦出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，摩天大樓很容易陷入資金鏈困局，輕則削減預(yù)算，重則爛尾。
此外，摩天大樓還存在拆建改造困難的問題。
由于摩天大樓容積率爆表、造價(jià)高昂，等到建筑老化之后，不僅改造費(fèi)用高企，拆遷的可能性也微乎其微。
這兩年，輿論熱議的高層建筑會(huì)不會(huì)淪為城市新“貧民窟”，并非沒有道理。
03、即便摩天大樓順利落成，還會(huì)面臨空置率過高、租金回報(bào)率過低的困局
2020年一季度，由于疫情影響，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市甲級(jí)寫字樓空置率創(chuàng)出新高。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，一季度深圳寫字樓空置率24.6%，環(huán)比上升2.6個(gè)百分點(diǎn)，居四大一線城市之首，同期上海空置率21%，北京13.8%，廣州5.2%。
即便強(qiáng)如深圳，甲級(jí)寫字樓空置率仍舊居高不下，遑論沒有高新產(chǎn)業(yè)支撐的二三線城市?
據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，2019年，天津、重慶、西安、武漢等地寫字樓空置率超過30%，廈門、成都超過20%。
這背后的原因不難理解。
這幾年，寫字樓供應(yīng)過剩而需求嚴(yán)重不足。各大城市對(duì)于商業(yè)中心和摩天大樓的追逐，前所未有之火熱，由此推動(dòng)商業(yè)用地供應(yīng)井噴。
然而，寫字樓對(duì)接的是商務(wù)需求，對(duì)接的是金融、保險(xiǎn)、貿(mào)易、互聯(lián)網(wǎng)等高端行業(yè)。
許多二線城市高端服務(wù)業(yè)和高新科技產(chǎn)業(yè)并不強(qiáng)，沒有足夠的產(chǎn)業(yè)來承接寫字樓的商務(wù)需求。
在短期，這些空置還不是大問題。如果未來發(fā)展勢(shì)頭向上，這些空置將會(huì)被逐步消化。如果遭遇經(jīng)濟(jì)降速，那么空置率就將成為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
04、兩部委限制建設(shè)摩天大樓，可謂糾偏之舉
這一次，受到限制的不僅是500米以上的摩天大樓，對(duì)于100米、250米以上的大樓均有所制約，未來摩天大樓不是想建就能建了。
1、一般不得新建500米以上建筑。因特殊情況確需建設(shè)的，需上報(bào)住建部、發(fā)改委復(fù)核，未通過論證、審查或復(fù)核的不得建設(shè)。
2、嚴(yán)格限制新建250米以上建筑。確需建設(shè)的，由省級(jí)住建部門會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行審查，并報(bào)住建部備案。
3、各地新建100米以上建筑應(yīng)充分論證。中小城市要嚴(yán)格控制新建超高層建筑，縣城住宅要以多層為主。
在我國(guó)，多層建筑一般小于7層，7-9層為中高層建筑，高層建筑在10層以上，超過100米則被認(rèn)為是超高層建筑，也即摩天大樓。
限高令的出臺(tái)，勢(shì)必帶來三方面的影響：
其一，中小城市不能再追逐超高層建筑，縣城住宅一般不能超過7層。這幾年，20層、30層乃至40多層的住宅在中小城市遍地開花，一些縣城也不乏高層住宅，未來這種現(xiàn)象會(huì)受到抑制。
其二，250米以上建筑的審核將會(huì)更加嚴(yán)格，這對(duì)二線省會(huì)的影響比較大。這幾年，二線省會(huì)城市紛紛打造中央商務(wù)區(qū)(CBD)，而林立的摩天大樓，正是CBD的標(biāo)配。
其三，不得新建500米以上摩天大樓，摩天大樓競(jìng)賽熱要消停了。雖然官方的表示是“一般不得”，留下了一些口子，但這個(gè)口子仍然相當(dāng)緊。
或許，一線城市還有建設(shè)的可能，二線城市或?qū)⑴c500米以上摩天大樓絕緣。
