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01、楔子
建筑立面工程在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中占據(jù)著非常重要的地位：
一方面：建筑立面代表了品質(zhì)需求，代表了項(xiàng)目的品質(zhì)和定位;好的建筑立面表現(xiàn)，在一定程度上可以提升新建項(xiàng)目的售價(jià)，也可以帶來(lái)二次銷售的產(chǎn)品溢價(jià)。
另一方面：建筑立面的品質(zhì)和定位決定了項(xiàng)目的材質(zhì)使用，建筑材質(zhì)便是成本。對(duì)于建筑立面材質(zhì)而言，工程量較大，且成本波動(dòng)性大，更需要開(kāi)發(fā)商關(guān)注和重視。
案例1：以25層高層住宅為例，地上建面9,720㎡，其中：大堂部分80㎡，兩層基座850㎡，其余約8,790㎡;外墻面積約12,145㎡，其中：大堂95㎡，基座 1,050㎡，其余11,000㎡。我們以不同方案測(cè)算：
僅外墻涂飾的建面成本變化，從68元/㎡~203元/㎡，不同的材料構(gòu)成其成本波動(dòng)非常大。
第三：建筑立面的風(fēng)格、材質(zhì)以及色彩均代表了城市形象，代表了執(zhí)政部門對(duì)城市設(shè)計(jì)的要求，建筑立面確定后一般情況下是不允許“簡(jiǎn)配”，這也更加要求開(kāi)發(fā)商對(duì)待立面的選擇要慎重。
案例2：
(圖片僅為示意)
投資定案階段：
已了解到規(guī)劃局對(duì)外立面材料有要求，前期溝通可突破，且老項(xiàng)目有成功經(jīng)歷，故按客戶敏感性，采用仿石磚+涂料。
報(bào)規(guī)階段：
規(guī)劃局嚴(yán)格要求使用石材+真石漆，經(jīng)項(xiàng)目爭(zhēng)取，同意使用仿石磚+真石漆，但是不能使用涂料，導(dǎo)致成本增加226.23萬(wàn)元。
第四：建筑立面是開(kāi)發(fā)商成本敏感點(diǎn)和業(yè)主敏感點(diǎn)，雙敏感點(diǎn)造成開(kāi)發(fā)商在立面的建造上不能一度簡(jiǎn)配、也不能超配，既要成本適配也要業(yè)主適配，這是一個(gè)開(kāi)發(fā)商決策水平的體現(xiàn)。
第五：建筑立面的材質(zhì)選擇，又會(huì)帶來(lái)建造工藝的不同，不同的建造工藝都會(huì)對(duì)建造水準(zhǔn)提出了很大的要求，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的施工水平提出了另一個(gè)考驗(yàn)，如何利用合適的成本打造超配的建筑品質(zhì)，這個(gè)課題依然任重而道遠(yuǎn)。
如何平衡建筑立面品質(zhì)和成本，個(gè)人有如下的觀點(diǎn)
02、建筑立面的控制策略
① 立面材質(zhì)的使用要按部位細(xì)分，嚴(yán)控成本較高材質(zhì)的使用，要符合產(chǎn)品的定位/產(chǎn)品線;
各家開(kāi)發(fā)商的限額頻率：●●●●●
成本的構(gòu)成等于單價(jià)*使用面積，限制使用面積量能夠控制建造的總成本，對(duì)于建筑立面的成本控制策略同樣如此。對(duì)于大部分開(kāi)發(fā)商而言，根據(jù)業(yè)主的敏感性，約束立面材質(zhì)的使用，這屬于較為常規(guī)的操作。
根據(jù)使用部位約束立面材質(zhì)的主要操作思路：
第一步：明確項(xiàng)目產(chǎn)品檔次;產(chǎn)品檔次決定了項(xiàng)目材質(zhì)使用的策略，高檔項(xiàng)目表現(xiàn)在高檔材料使用的面積大，反之使用面積較小。
第二步：約束材質(zhì)使用部位，主要是根據(jù)業(yè)主是否對(duì)此部位敏感，業(yè)主敏感的部位為依次為：入戶門斗、入戶正立面一層~三層、次要入戶立面一層~三層、次要立面、架空層、建筑\結(jié)構(gòu)裝飾線條、屋面花架等等。
(常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商限額表)
案例3：我們以某地區(qū)中檔樓盤為例，基座兩層為石材干掛(單層建筑面積390㎡)，以上為多彩石涂料，其中樓盤北向?yàn)樾^(qū)的主立面、南向?yàn)樾^(qū)的主立面，東西立面為次要立面。
基座兩層外墻展開(kāi)面積約950㎡(其中南北向約670㎡，東西向約280㎡)，原設(shè)計(jì)立面均采用石材干掛體系(干掛石材25mm，主次龍骨)，單價(jià)800元/㎡，總價(jià)約760,000元。
現(xiàn)根據(jù)立面的主次程度，將東西立面改為超薄石材一體板（詞條“一體板”由行業(yè)大百科提供）(石材飾面12mm，背栓固定)，由于一體板能夠大幅度減輕自重，其固定方式省去了主次龍骨，其單價(jià)為450元/㎡，優(yōu)化后總價(jià)為662,000元，其優(yōu)化成本98,000元，成本比原方案降低13%。
② 立面材質(zhì)設(shè)置指導(dǎo)單價(jià)(品牌)，便于采購(gòu)
各家開(kāi)發(fā)商的限額頻率：●●●●●;
立面材質(zhì)屬于工業(yè)化產(chǎn)品，價(jià)格基本透明，各家開(kāi)發(fā)商基于長(zhǎng)年形成的供方戰(zhàn)略庫(kù)，實(shí)行“量大從優(yōu)”的采購(gòu)模式，這一點(diǎn)在立面材質(zhì)的成本控制上體現(xiàn)的淋漓盡致，也是屬于絕大部分開(kāi)發(fā)商實(shí)行的立面成本控制策略之一。
(常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商限額表)1
(常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商限額表2)
③ 控制外立面率，約束立面展開(kāi)面積;
各家開(kāi)發(fā)商的限額頻率：●●●;
根據(jù)本人統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)僅有一半左右的開(kāi)發(fā)商會(huì)約束外立面率，還有另一半房企(不乏標(biāo)桿 房企)是不約束外立面率的;通過(guò)外立面率約束外立面成本的做法，在開(kāi)發(fā)商中不算常規(guī)操作。
外立面率(只計(jì)算住宅部分)=地上建筑單體住宅部分的外墻(扣除門窗洞口)展開(kāi)面積㎡÷地上建筑單體住宅部分的建筑面積㎡。
一般情況下，建筑的外立面率越高，其成本越高，樓盤的檔次也越高。根據(jù)標(biāo)桿企業(yè)的工程經(jīng)驗(yàn)，外立面率控制如下：
案例4：
項(xiàng)目A(左邊)的外立面率為1.2，項(xiàng)目B(右邊)的外立面率為1.35，以地上面積10,000㎡來(lái)計(jì)，項(xiàng)目A總外飾面面積為12,000㎡，項(xiàng)目B總外飾面面積為13,500㎡，兩個(gè)項(xiàng)目的外飾面差值為1500㎡，如果兩個(gè)項(xiàng)目選用同一種外墻材料時(shí)，其成本增量為1500/12000=12.5%。
(常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商限額表1)
(常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商限額表2)
④ 建立外立面標(biāo)準(zhǔn)化，形成產(chǎn)品體系;
各家開(kāi)發(fā)商的限額頻率：●●;
通過(guò)立面標(biāo)準(zhǔn)化體系的建立，約束外立面的成本，絕非大部分開(kāi)發(fā)商要走的思路，因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)化的應(yīng)用場(chǎng)景便是要滿足規(guī)模化企業(yè)，批量化產(chǎn)品的高周轉(zhuǎn)需求，對(duì)于絕大部分?jǐn)?shù)量的地產(chǎn)企業(yè)而言規(guī)模并不太大，標(biāo)準(zhǔn)化的立面并不是非常需要的;但對(duì)于千億級(jí)及以上的房企，基本上立面都已經(jīng)形成了標(biāo)準(zhǔn)化，這樣對(duì)成本控制的要求更加嚴(yán)苛。
(常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商立面標(biāo)準(zhǔn)化1)
⑤ 其他形式的外立面控制限額：體形系數(shù)及外立面構(gòu)件
各家開(kāi)發(fā)商的限額頻率：●;
體形系數(shù)=建筑物外表面積㎡÷外表面積所包圍的體積 m³。
開(kāi)發(fā)商約束體形系數(shù)的初衷更多來(lái)自對(duì)建筑節(jié)能的有效控制，建筑節(jié)能有利必然也對(duì)外立面率產(chǎn)生正向的反饋，根據(jù)大量的案例經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，體形系數(shù)和外立面率呈現(xiàn)一定的正相關(guān)性，所以在一定程度上控制體形系數(shù)可以約束外立面率。
外立面構(gòu)件是組成外立面風(fēng)格的重要內(nèi)容，也影響著外立面率，部分開(kāi)發(fā)商會(huì)在外立面構(gòu)件的設(shè)計(jì)和成本上做一些限額設(shè)計(jì)，整體控制成本。
(常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商線腳標(biāo)準(zhǔn)化)
(常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商線腳標(biāo)準(zhǔn)化2)
雖然我們無(wú)法確定暴風(fēng)雨什么時(shí)候結(jié)束，但是有一件事是確定的
——如果不咬牙堅(jiān)持，我們就無(wú)法穿越暴風(fēng)雨
