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    政策·對(duì)策|外立面成本限價(jià),甲方這樣操作

    來源:胖棟有話說  作者:編輯  日期:2021-10-29
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        建筑立面代表了品質(zhì)需求,代表了項(xiàng)目的品質(zhì)和定位;好的建筑立面表現(xiàn),在一定程度上可以提升新建項(xiàng)目的售價(jià),也可以帶來二次銷售的產(chǎn)品溢價(jià)。

      本篇文章內(nèi)容由[中國(guó)幕墻網(wǎng)ALwindoor.com]編輯部整理發(fā)布:

      01、楔子

      建筑立面工程在地產(chǎn)開發(fā)商中占據(jù)著非常重要的地位:

      一方面:建筑立面代表了品質(zhì)需求,代表了項(xiàng)目的品質(zhì)和定位;好的建筑立面表現(xiàn),在一定程度上可以提升新建項(xiàng)目的售價(jià),也可以帶來二次銷售的產(chǎn)品溢價(jià)。

      另一方面:建筑立面的品質(zhì)和定位決定了項(xiàng)目的材質(zhì)使用,建筑材質(zhì)便是成本。對(duì)于建筑立面材質(zhì)而言,工程量較大,且成本波動(dòng)性大,更需要開發(fā)商關(guān)注和重視。

      案例1:以25層高層住宅為例,地上建面9,720㎡,其中:大堂部分80㎡,兩層基座850㎡,其余約8,790㎡;外墻面積約12,145㎡,其中:大堂95㎡,基座 1,050㎡,其余11,000㎡。我們以不同方案測(cè)算:

      僅外墻涂飾的建面成本變化,從68元/㎡~203元/㎡,不同的材料構(gòu)成其成本波動(dòng)非常大。

      第三:建筑立面的風(fēng)格、材質(zhì)以及色彩均代表了城市形象,代表了執(zhí)政部對(duì)城市設(shè)計(jì)的要求,建筑立面確定后一般情況下是不允許“簡(jiǎn)配”,這也更加要求開發(fā)商對(duì)待立面的選擇要慎重。

      案例2:

    (圖片僅為示意)

      投資定案階段:

      已了解到規(guī)劃局對(duì)外立面材料有要求,前期溝通可突破,且老項(xiàng)目有成功經(jīng)歷,故按客戶敏感性,采用仿石磚+涂料

      報(bào)規(guī)階段:

      規(guī)劃局嚴(yán)格要求使用石材+真石漆,經(jīng)項(xiàng)目爭(zhēng)取,同意使用仿石磚+真石漆,但是不能使用涂料,導(dǎo)致成本增加226.23萬元。

      第四:建筑立面是開發(fā)商成本敏感點(diǎn)和業(yè)主敏感點(diǎn),雙敏感點(diǎn)造成開發(fā)商在立面的建造上不能一度簡(jiǎn)配、也不能超配,既要成本適配也要業(yè)主適配,這是一個(gè)開發(fā)商決策水平的體現(xiàn)。

      第五:建筑立面的材質(zhì)選擇,又會(huì)帶來建造工藝的不同,不同的建造工藝都會(huì)對(duì)建造水準(zhǔn)提出了很大的要求,這對(duì)開發(fā)商的施工水平提出了另一個(gè)考驗(yàn),如何利用合適的成本打造超配的建筑品質(zhì),這個(gè)課題依然任重而道遠(yuǎn)。

      如何平衡建筑立面品質(zhì)和成本,個(gè)人有如下的觀點(diǎn)

      02、建筑立面的控制策略

      ① 立面材質(zhì)的使用要按部位細(xì)分,嚴(yán)控成本較高材質(zhì)的使用,要符合產(chǎn)品的定位/產(chǎn)品線;

      各家開發(fā)商的限額頻率:●●●●●

      成本的構(gòu)成等于單價(jià)*使用面積,限制使用面積量能夠控制建造的總成本,對(duì)于建筑立面的成本控制策略同樣如此。對(duì)于大部分開發(fā)商而言,根據(jù)業(yè)主的敏感性,約束立面材質(zhì)的使用,這屬于較為常規(guī)的操作。

      根據(jù)使用部位約束立面材質(zhì)的主要操作思路:

      第一步:明確項(xiàng)目產(chǎn)品檔次;產(chǎn)品檔次決定了項(xiàng)目材質(zhì)使用的策略,高檔項(xiàng)目表現(xiàn)在高檔材料使用的面積大,反之使用面積較小。

      第二步:約束材質(zhì)使用部位,主要是根據(jù)業(yè)主是否對(duì)此部位敏感,業(yè)主敏感的部位為依次為:入戶門斗、入戶正立面一層~三層、次要入戶立面一層~三層、次要立面、架空層、建筑\結(jié)構(gòu)裝飾線條、屋面花架等等。

    (常見的開發(fā)商限額表)

      案例3:我們以某地區(qū)中檔樓盤為例,基座兩層為石材干掛(單層建筑面積390㎡),以上為多彩石涂料,其中樓盤北向?yàn)樾^(qū)的主立面、南向?yàn)樾^(qū)的主立面,東西立面為次要立面。

      基座兩層外墻展開面積約950㎡(其中南北向約670㎡,東西向約280㎡),原設(shè)計(jì)立面均采用石材干掛體系(干掛石材25mm,主次龍骨),單價(jià)800元/㎡,總價(jià)約760,000元。

      現(xiàn)根據(jù)立面的主次程度,將東西立面改為超薄石材一體板(詞條“一體板”由行業(yè)大百科提供)(石材飾面12mm,背栓固定),由于一體板能夠大幅度減輕自重,其固定方式省去了主次龍骨,其單價(jià)為450元/㎡,優(yōu)化后總價(jià)為662,000元,其優(yōu)化成本98,000元,成本比原方案降低13%。

      ② 立面材質(zhì)設(shè)置指導(dǎo)單價(jià)(品牌),便于采購(gòu)

      各家開發(fā)商的限額頻率:●●●●●;

      立面材質(zhì)屬于工業(yè)化產(chǎn)品,價(jià)格基本透明,各家開發(fā)商基于長(zhǎng)年形成的供方戰(zhàn)略庫(kù),實(shí)行“量大從優(yōu)”的采購(gòu)模式,這一點(diǎn)在立面材質(zhì)的成本控制上體現(xiàn)的淋漓盡致,也是屬于絕大部分開發(fā)商實(shí)行的立面成本控制策略之一。

      (常見的開發(fā)商限額表)1

    (常見的開發(fā)商限額表2)

      ③ 控制外立面率,約束立面展開面積;

      各家開發(fā)商的限額頻率:●●●;

      根據(jù)本人統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)僅有一半左右的開發(fā)商會(huì)約束外立面率,還有另一半房企(不乏標(biāo)桿 房企)是不約束外立面率的;通過外立面率約束外立面成本的做法,在開發(fā)商中不算常規(guī)操作。

      外立面率(只計(jì)算住宅部分)=地上建筑單體住宅部分的外墻(扣除門窗洞口)展開面積㎡÷地上建筑單體住宅部分的建筑面積㎡。

      一般情況下,建筑的外立面率越高,其成本越高,樓盤的檔次也越高。根據(jù)標(biāo)桿企業(yè)的工程經(jīng)驗(yàn),外立面率控制如下:

      案例4:

      項(xiàng)目A(左邊)的外立面率為1.2,項(xiàng)目B(右邊)的外立面率為1.35,以地上面積10,000㎡來計(jì),項(xiàng)目A總外飾面面積為12,000㎡,項(xiàng)目B總外飾面面積為13,500㎡,兩個(gè)項(xiàng)目的外飾面差值為1500㎡,如果兩個(gè)項(xiàng)目選用同一種外墻材料時(shí),其成本增量為1500/12000=12.5%。

    (常見的開發(fā)商限額表1)

    (常見的開發(fā)商限額表2)

      ④ 建立外立面標(biāo)準(zhǔn)化,形成產(chǎn)品體系;

      各家開發(fā)商的限額頻率:●●;

      通過立面標(biāo)準(zhǔn)化體系的建立,約束外立面的成本,絕非大部分開發(fā)商要走的思路,因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)化的應(yīng)用場(chǎng)景便是要滿足規(guī)模化企業(yè),批量化產(chǎn)品的高周轉(zhuǎn)需求,對(duì)于絕大部分?jǐn)?shù)量的地產(chǎn)企業(yè)而言規(guī)模并不太大,標(biāo)準(zhǔn)化的立面并不是非常需要的;但對(duì)于千億級(jí)及以上的房企,基本上立面都已經(jīng)形成了標(biāo)準(zhǔn)化,這樣對(duì)成本控制的要求更加嚴(yán)苛。

    (常見的開發(fā)商立面標(biāo)準(zhǔn)化1)

      ⑤ 其他形式的外立面控制限額:體形系數(shù)及外立面構(gòu)件

      各家開發(fā)商的限額頻率:●;

      體形系數(shù)=建筑物外表面積㎡÷外表面積所包圍的體積 m³。

      開發(fā)商約束體形系數(shù)的初衷更多來自對(duì)建筑節(jié)能的有效控制,建筑節(jié)能有利必然也對(duì)外立面率產(chǎn)生正向的反饋,根據(jù)大量的案例經(jīng)驗(yàn)總結(jié),體形系數(shù)和外立面率呈現(xiàn)一定的正相關(guān)性,所以在一定程度上控制體形系數(shù)可以約束外立面率。

      外立面構(gòu)件是組成外立面風(fēng)格的重要內(nèi)容,也影響著外立面率,部分開發(fā)商會(huì)在外立面構(gòu)件的設(shè)計(jì)和成本上做一些限額設(shè)計(jì),整體控制成本。

    (常見的開發(fā)商線腳標(biāo)準(zhǔn)化)

    (常見的開發(fā)商線腳標(biāo)準(zhǔn)化2)

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